2017-03-17 15:13:56

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地价是指土地所有者 向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入,是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖,"买卖"(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权,所以人们通常所讲的地价,是出让或都转让国有建设用地使用权的价格,是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入,其本质是一次性收取的若干年的地租

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基本信息

  • 中文名

    地价

  • 定    义

    土地所有者地使用权所获得的收入

  • 本    质

    一次性收取的若干年的地租

  • 前    提

    资本化

折叠 编辑本段 土地有关概念

地价dìjià

地价是指土地所有者 向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入,是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖,"买卖"(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权,所以人们通常所讲的地价,是出让或都转让国有建设用地使用权的价格,是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入,其本质是一次性收取的若干年的地租

折叠 编辑本段 与地价的关系

根据马克思主义地租理论地价是地租的资本化,或者说是资本化的地租,是预买一定年数的地租,两者的关系为:地价=地租/平均利息率;例如,假定平均利息率为5%,每年200元的地租,可以看作是一个4000元资本的利息,据此推算出地价为4000元,并认为地价实际上"不是土地的购买价格,而是土地所提供的地租的购买价格,它是按普通利息率计算的。但是,地租的这种资本化是以地租为前提,地租却不能反过来由它本身的资本化而产生并得到说明。"

2.与股市有关的概念

证券市场极度低迷,成交量萎缩到历史的最低点时候的成交量称为地量

折叠 编辑本段 地价的种类

(1)交易底价

交易底价包括土地使用权出让底价、转让底价、抵押底价等。

土地使用权出让底价是政府根据正常地产市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格标准。在我国,地产一级市场由政府垄断,因而,土地使用权出让价格对整个地产市场的价格水平的影响是非常重要的。出让底价一般依据基准地价或标定地价,并考虑地产市场的发展状况而定。转让底价是土地使用权转让时,成交前的谈判底价。抵押底价是以不动产作为抵押物时地产的协商价格。

(2)交易地价

交易地价是指土地买卖双方按市场交易规则,在土地市场中实际成交的价格。它与基准地价、标定地价不同,是已经实现了的土地价格交易地价的形式很多,在中国主要有:国有土地使用权出让价格、转让价格、租赁价格、地役权价格等。

1)土地使用权出让价格。土地使用权出让价格是指国家将一定年期的土地使用权出让给土地使用者,土地使用者向国家支付的一切代价(包括货币和实物)。土地使用权出让价格因出让方式不同,又分为拍卖地价、招标地价、挂牌地价和协议地价四种。招标、拍卖和挂牌地价是指通过市场公开的招标、拍卖和挂牌出让方式而成交的价格,具有市场代表性,较能体现土地的真实价值。协议地价是通过政府出让方与土地受让方双方协商的方式确定的土地成交价格。由于这种方式没有充分的市场竞争,其价格不能完全反映土地的市场价值。

2)土地使用权转让价格。土地使用权转让价格是指土地使用者之间依市场规则转移土地使用权,受让者向转让者支付的代价。转让市场中主体对客体的选择余地较大,交换较为自由,市场竞争更为充分。转让价格是一种正常的市场价格。

3)土地租赁价格。土地租赁价格是土地所有者或土地使用者将土地以出租方式交与他人使用而获得的报酬。目前,我国的土地租赁行为较为普遍。有国家以所有者身份直接出租土地行为的,也有土地使用者以土地租赁和因房屋租赁而实现的土地租赁等多种形式。租赁价格一般由租赁双方自主确定,是一种较为正常的市场价格。

4)地役权价格。地役权价格是土地使用者为获得在他人土地上通行或通过等权利而支付的代价。地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利,如通行权、通过权等。通行权即需役地使用权人在供役地上通行的权利。通过权是需役地使用权人将某些管线设施通过供役地的地表、上空或地下而在供役地上设定的权利,如管道通过权、架线通过权。

(3)课税价格、抵押价格、补地价

课税价格是专为国家或地方政府征收土地税收而确定的价格。这种价格可以是交易价格,也可以是评估价格和申报价格。我国目前除土地增值税是以实际成交的土地价格增值为标的课税以外,还没有以地价为标的的课税税种。因此,还没有专用的课税价格

抵押价格是土地作为信用担保而确定的价格。目前我国的抵押价格仅有土地使用权抵押价格和承租土地使用权抵押价格两种。

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