2020-09-25 06:33:24

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全国房地产开发景气指数(简称"国房景气指数")遵循经济周期波动的理论,以景气循环理论与景气循环分析方法为依据,运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法,以房地产开发投资为基准指标,选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标,剔除季节因素的影响,包含了随机因素,采用增长率循环方法编制而成,每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。国房景气指数选择2012年为基年,将其增长水平定为100。通常情况下,国房景气指数100点是最合适的景气水平,95至105点之间为适度景气水平,95以下为较低景气水平,105以上为偏高景气水平。

基本信息

  • 中文名称

    国房景气指数

  • 别称

    国房指数

  • 全称

    全国房地产开发业综合景气指数

  • 成立时间

    1997

折叠 编辑本段 基本信息

其编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理,采用合成指数的计算方法, 国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数,"国房景气指数"可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况,波动幅度,预测未来趋势,为国家宏观调控提供预警机制,为投资者选择投资机遇提供统计信息。

国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理,由属于超前、同步、滞后性质的指数指标(注意:这里仅指性质,而不是理论上真正起超前、同步、滞后作用的指标)组成,根据合成指数的计算方法,在计算分类指数的基础上,而得到的一个加权平均综合指数

"国房景气指数"以100为临界值,指数值高于100为景气空间,低于100则为不景气空间。 "国房景气指数"逐月下跌,4月份开始止跌回升,从3月份的101.22上升到102.65,5月份继续回升,达到103.32。

折叠 编辑本段 流程步骤

国房景气指数指标体系的确定

按照上述原则,"国房景气指数"的指数指标体系分为两部分:一是参与计算用的指数指标;二是用于分析研究的指数指标。具体包括:用于计算国房景气指数的指标有(1)土地出让收入指数;(2)完成开发土地面积指数;(3)房地产开发投资指数;(4)资金来源指数;(5)商品房销售价格指数;(6)新开工面积指数;(7)房屋竣工面积指数;(8)空置面积指数。

用于分析报告用的指数指标,也是四个方面共14个指标。具体为:(1)新开工面积指数;(2)房屋施工 面积指数;(3)国有单位投资指数;(4)国内贷款指数;(5)利用外资指数;(6)自筹资金指数;(7)住宅销售价格指数;(8)办公楼销售价格指数;(9)商业营业用房销售价格指数;(10)个人商品房销售额指数;(11)竣工房屋价值指数;(12)住宅空置面积指数;(13)办公楼空置面积指数;(14)商业营业用房空置面积指数。

指标数据库及数据调整

按照"国房景气指数"指标体系确定的参与计算的4个方面8个分类指数和满足分析报告用的4个方面14个指标,建立历史资料数据库。有些指标如房地产销售价格指标必须先计算后才能得到。有些指标如资金来源、空置面积等必须先进行推算,以保证有必要的数据长度。

消除量纲影响的方法

参与"国房景气指数"计算的指标分别由工作量、资金、价值量和实物量指标构成,由于各指标的计量单位不同,不能直接相加综合平均,必须采用消除量纲影响的方法来对数据进行同度量处理,同时,也满足了合成指数编制中对指标进行标准化处理的要求。"国房景气指数"采用功效系数法,消除量纲的影响比较符合"国房景气指数"的特点。因为,相对化处理中标准值的确定容易引起争议,而标准化处理必将产生负值,影响下一步季节调整的计算。

国房景气指数权数的确定

按照景气指数系统原理中,编制合成指数的方法,为使综合指数的计算结果更加合理,需要对各参与计算的指标进行加权处理。"国房景气指数"指标体系四个方面需要确定参加计算的8个指标的权数。根据我国房地产开发业的发展状况,征求部分专家意见初步确定了国家级各分类指数权数值。此外还要在考虑在一定的时间内从新确定参加计算的8个指标的权数。

确定基准对比时期

基准对比时期是依据基准循环时期原理,结合房地产开发业投资指标特点确定的,与基准循环时期原理相比有很大不同。

基准对比时期的确定应遵循三个原则:一是要选择房地产业发展比较平衡的时期,以便于对比分析,过高、过低都会影响景气指数对比的可信度;二是要考虑统计资料的衔接,选择的基准循环时期再好,无法取得前后可比资料也会影响对比的合理性;三是按照景气指数原理,根据经济指标的转折点来判断基准对比时期。按上述三个原则,结合我国房地产业发展的实际情况,"国房景气指数"计算的基准循环时期应确定在1995年3月为宜。

季节和价格因素调整

1、季节因素调整。房地产业季节因素明显,指标数值需要进行调整。"国房景气指数"用X-11程序进行季节因素调整。

2、价格因素调整。参与"国房景气指数"计算的8个指标中,有房地产开发投资,到位资金,土地转让收入,销售价格4个指标涉及到价格调整问题。

七、国房景气指数的计算数学模型(略)

国房景气指数计算结果和景气评价

根据上述流程和确定的权数,"国房景气指数"测算了1991年至今的景气指数值,结果说明:"国房景气指数"测算出的结果符合这几年房地产业的发展实际状况,因此"国房景气指数"的实施方案是基本可行的。

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