2022-05-23 13:41:27

限价房

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限价房,又称限房价、限地价的"两限"商品房。是一种限价格限套型(面积)的商品房,主要解决中低收入家庭的住房困难,是限制高房价的一种临时性举措,并不是经济适用房。限价商品房按照"以房价定地价"的思路,采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是,限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象,政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控。

限价房(price-limit housing )要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。土 地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。

眼下正在积极推进的"限价商品房"。按照新规划思路,这类产品主要针对两部分人群:一是具备一定房产消费能力的人群,二是定向购买的拆迁户。"限价商品房拥有和商品房同等的产权,而拆迁房屋通常也具有正常产权,因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权,这样比较合理。"限价房,又称限地价、限房价的"双限房"。这个概念自被提出之日起,就备受争议。虽然遭到一些经济学家和房地产开发商的坚决反对,但欢呼者更多。在房价不断高升以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下,被定位为"帮助中等收入家庭解决住房困难"的限价房,被无数人寄予了厚望。

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基本信息

  • 中文名称

    限价房

  • 外文名称

    price-limit housing

  • 定义

    限房价、限地价的"两限"商品房

  • 目的

    解决中低收入家庭的住房困难

折叠 编辑本段 区别

经济适用房和限价商品房的区别是什么?

1、保障对象不同

经济适用房的保障对象为当地城镇低收入住房困难家庭,并与廉租住房保障对象衔接。

限价商品房的保障对象为当地城镇中等收入以下住房困难家庭。

2、保障对象户籍要求不同

A、经济适用房的申请人应具有某某市的户口。

限价商品房的申请人应具有某某市居民户口或持某某市居住证的家庭和人员。

B、申请人家庭人均月收入应符合的标准不同。限价商品房的标准要比经济适用房的收入标准高。

3、土地来源不同

经济适用房的土地为划拨方式取得,而限价商品房的土地取得方式为出让。

4、销售价格确定方式不同

经济适用房的销售价格是在开发企业办理销售(预售)许可证之前,由物价部门确定。

限价商品房的销售价格是在开发企业以出让方式取得土地前,在土地招拍挂文件中确定。

5、销售价格不同

经济适用房因为土地成本低(不含土地出让金)以及开发商利润受限制(3%),它的销售价格低于限价商品房。

6、准购面积标准不同

经济适用房在购买资格审批时,会根据家庭人口确定核准购房建筑面积,而限价商品房没有准购面积。

7、退出条件不同

在房屋所有权证登记之日起5年内,两类出售型保障性住房的要求是一样的,即不得出租、出售、抵押、出借、继承,或者擅自改变住房用途且拒不整改。

自出售型保障性住房房屋所有权证登记之日起5年后,经济适用房在按照政府规定取得完全产权前,仍然不允许发生前述行为。而限价商品房在5年后,按照普通商品房对待,即可以出租、出售、抵押和继承,但出售后,不得再提出住房保障申请。

折叠 编辑本段 购买资格

折叠 北京

《北京市限价商品住房管理办法(试行)》

京建住[2008]226号

第三章 供应对象

第十三条 限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房家庭应符合以下条件:

(一)申请人须具有本市户口,申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的,申请人须年满30周岁。市政府有关部门可根据限价商品住房供需情况,对单身申请人年龄实行动态管理。

(二)申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准,并实行动态管理。城八区的上述标准由市建设部门会同市有关部门根据本市居民收入、居住水平和住房价格等因素组织确定,经市政府批准后公布。远郊区县的上述标准由区县政府结合实际情况确定,经市政府批准后公布。

第十四条 申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系,包括申请人及其配偶、子女、父母等。

第十五条 家庭住房是指家庭全部成员名下承租的公有住房和拥有的私有住房。申请家庭现有2处或2处以上住房的,家庭住房面积应合并计算。

第十六条 家庭收入是指家庭成员的全部收入总和,包括工资、奖金、津贴、补贴等劳动收入和储蓄存款利息等财产性收入

第十七条 家庭资产是指全部家庭成员名下的房产、汽车、现金、有价证券、投资(含股份)、存款、借出款等。

第十八条 经审核符合条件的申请家庭只能购买1套限价商品住房,已购买限价商品住房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房。

停止新建经适房限价房

截至2015年底,北京已实现保障房备案家庭房源对接需求的全覆盖。在解决完已有轮候家庭后,北京原则上将不再建设经适房和限价房。

停建经适房、限价房后,北京的住房保障体系将是怎样的?市住建委相关负责人表示,北京住房保障的"十三五"规划正在编制中,将来主要设置三类保障房:自住房、公租房、棚改安置房。

折叠 廊坊

《廊坊市限价商品房管理暂行办法》

【2016】5号

第六条 申请购买限价商品房家庭,应当同时符合下列条件:

(一)申请人具有当地城镇户籍,已婚(离异满1年)或者年满26周岁的单身,并在本地工作、居住;

(二)上年度家庭人均可支配收入在市、县(市)统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入线1.5倍以下,家庭总资产低于45万元;

(三)申请人及家庭成员无自有住房(转让过住房及其他房屋超过1年的,视为无自有住房)或者家庭人均住宅建筑面积低于20平方米且家庭总建筑面积在60平方米以下(含60平方米);

(四)申请人及家庭成员未购买过经济适用住房、限价商品房;对已享受廉租住房、公共租赁住房保障的家庭需提前退出其住房保障;

(五)当地政府规定的其他条件。

折叠 编辑本段 推行状况

由于没有被列入"硬性任务",限价房在多数二三线城市受到"冷遇"。查询了30余个省会城市和计划单列市的限价房建设情况,发现石家庄、南宁、沈阳、呼和浩特、合肥、长春等近10个二线城市没有开建限价房。另外根据公开资料查询,大多数地区级三线城市住房建设计划中没有写入限价房建设计划和具体地块保障内容。住房和城乡建设部有关人士表示,由于限价房定位政策商品房,没有列入"硬性任务",多数地方城市推进工作不积极。

北京大学城市与环境学院教授董黎明指,在全国房价和交易量出现停滞甚至下降的情况下,很多地方政府担心推出限价房会对本区域房价带来冲击。"2007年应该不推限价房"北京、广州、天津等一线城市纷纷于2007年下半年推出了限价房建设计划,而北京和天津的第一批限价房也将于近日开售。相比之下,二三线城市动作有些迟缓。河北省房地产协会7月1日发布当地房地产市场分析报告指出,河北省省会石家庄等城市房价已经处于中等收入家庭无力购买的水平,呼吁政府尽快出台限价房政策,稳定房价。2007年6月,有大城市限价房项目百余套房被弃购。广西南宁市国土局一位负责人告诉记者,广西组织了各个市国土局和建设局的负责人前去考察。按照国务院"24号文"的要求,各地需要在6月底前上报未来3年住房建设计划,其中要落实限价房、保障性住房的具体建设规模和地块落实情况。南宁市国土局副局长李伟时说,考察后决定暂缓限价房试点计划。"2007年应该不推限价房,"李伟时分析说,对于南宁这样的二线城市来说,推限价房最难的还是制定相关法规。李伟时表示,已经出台限价房政策的北京、上海、广州、天津等地,对于限价房产品的定位、销售管理办法、定价等具体要求都不太一样,不具有复制性。历经2年波折而最终才确定试点的郑州限价房,因为难以确定市场销售情况,定位"公务员解困房"。石家庄、秦皇岛、北海等国土局有关负责人均表示,已经推出限价房的地区政策试点并不成熟,因此二三线城市处于观望状态也很正常。建立"标杆房价"的可能性2008年2月,国务院"24号文"出台后,住房和城乡建设部明确将"两限房"统一称呼为"限价房",除了将其作为宏观调控的工具外,更强调其分配对象,将其作为帮助和解决中等收入家庭住房困难的工具。各地在"国务院24号文"公布后纷纷落实了本地区廉租房和经济适用房的建设计划,这是因为保障性住房被列入了地方政绩考核的标准。而限价房在政策执行中缺乏刚性约束,而处于"坐冷板凳"的尴尬位置。

折叠 编辑本段 推行影响

董黎明认为,限价房会对房价带来何种影响,还不得而知,这也是地方政府慎重推行的主要原因。二三线城市房地产交易量停滞是普遍现象,作为地方政府来说,"不希望当地房价大涨,更不希望当地房价大降,"尤其是一些地方需要依靠土地财政来发展。在6月30日召开的"地交会"上,很多地方国土局负责人都深为土地交易情况担心。在不断出现土地"流拍"的情况下,地方土地价格和交易量出现双萎缩。作为政绩考核的内容,"土地收入不能低",这已经是很多国土局长们心中难念的经。南宁土地交易管理中心一位人士介绍,南宁的房价处于不稳定状态,有的地方商品房房价甚至低于当地的"经济适用房"。在这种情况下,再推出限价房显然会对房价带来冲击。而且,如果以低于周边的商品房价格15%为依据,2年后,当限价房上市时,或许价格高于商品房价而卖不出去。北海市国土局局长张文军表示,二三线城市很少推行限价房的另一个原因是地区住房保障需求没有那么大。以北海市为例,全市需要住房保障的仅1200多户家庭,这部分人群完全可以通过经济适用房和廉租房来解决。但是也有地方政府认为应该推出限价房,他们认为限价房可以给市场制定一个政府价格,而这个价格对房地产市场是有支撑的,对稳定当前房价有可能出现的过度下降问题,是有帮助的。上述南宁市土地交易中心人士说,广西的城市是否推出限价房取决于对限价房政策的进一步探讨和观察房地产市场变化,如果房价进一步下跌,不排除地方政府小规模建设限价房,以建立"标杆房价"。有关专家分析,地方政府推行限价房不可能是大规模,达到"帮助解决中等收入家庭住房困难"的目的,而是有可能一个城市推出一两个样本,起到稳定市场信心的作用。

折叠 编辑本段 媒体关注

深圳市国土房管局共推出了四宗"限价房"用地,其中有两宗约定了明确的、具体的最高售价,一宗位于龙华,所开发商品住房的最高销售价格为每平方米9840元,一宗位于宝荷路,所开发商品住房的最高销售价格为每平方米8400元。位于龙华的宗地由深圳某上市公司投标竞得,位于宝荷路的地块两次招标均没有成功。

这两宗地的推出时间均是2007年11月,正是房价处于最高峰时期,国土局在拟定最高限价时,主要参考了宗地所在区域的新房售价,约为同区域普通商品住房市场价格的80%.当时国土局推出"限价房"的目的主要有两个:一是给公众一个明确的价格信号,稳定购房预期,抑制房价过快上涨;二是具有一定的政策保障作用,除了限定销售价格外,对销售对象以及上市交易时间也有严格限制,主要是面向深圳户籍的首次置业者,5年内不得出售,因此具有一定的保障作用。

然而随着房价的持续下跌,龙华的新房售价已从去年高峰时的每平方米15000元回落至当前的10000元左右,十分接近"限价房"的最高限价,二手房的成交价则基本回落到8000元左右,与"限价房"相比要低20%;至于宝荷路,可参考的区域商品房价格已回落至7000元左右,远低于最高限价。相对于商品房,"限价房"的价格优势已荡然无存,还没上市就完全失效,基本上背离了政府当初推出限价房用地的初衷,失去其保障性住房的作用。

"限价房"政策在深圳推出时间不到一年,"限价房"上市最快也要到2009年下半年,深圳还没有操作"限价房"的经验,但在北京、上海、广州等地已经积累了一些经验。相信随着时间的推移,深圳遇到的限价房失效的问题在其他大城市也都会遇到。房地产开发周期长,其间市场风云变幻,这就需要我们的决策部门在治理市场时要有前瞻性眼光与灵活的政策,简单采用一口价、一刀切的方式并不能有效地解决问题。作为排头兵城市,全国首批10个限价房项目在广州一经推出,立刻引来重大关注。广州10个限价房项目中,记者抽样调查的7个项目几乎百分之百按照限价房用地配"自留地"的方式出让,即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发,既可以做高档公寓、也可以搭配建别墅。另外,表面称作限价房的"花都区风神大道北项目"其实只针对东风日产乘用车公司内部职工购买,多数单套建筑面积更高达150平方米以上。

限价房,又称限地价、限房价的"双限房"。这个概念自被提出之日起,就备受争议。虽然遭到一些经济学家和房地产开发商的坚决反对,但欢呼者更多。在房价不断高企以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下,被定位为"帮助中等收入家庭解决住房困难"的限价房,被无数人寄予了厚望。可是,人们等来了什么?广州推出的"全国首批限价房"交出了第一份答卷。

为了节约和集约利用土地、保障普通商品住宅的供应,国家在一年多前就暂停了别墅类高档住宅用地的审批。然而,让人万万没有想到的是,别墅或高档公寓竟然在限价房上找到了"突破口"。由于地价低廉,这种别墅的利润率比通过招拍挂拿地建设的别墅还高。有些限价房项目,别墅占地面积甚至达到40%。随着限价房规模的不断扩大,别墅又将遍地开花。如此"套餐方案",岂不是要将"别墅禁令"完全架空?建设部正在酝酿将公务员纳入住房保障的范围,具体设想就是公务员优先购买限价房。这不禁让人担心:以帮助中等收入家庭解决住房困难之名而建的限价房会不会成为公职人员的饕餮盛宴。

这种担忧对寄望者的潜在打击已经够大了,而"只针对内部职工"的广州"花都区风神大道北项目"足以让人绝望。"定向"销售一部分,再加上公务员"优先",还有多少限价房留给普通老百姓?即使名义上还有一些限价房面向公众销售,哪个老百姓能在争抢中占得先机?是为中等收入住房困难家庭建设的,可买不起商品房的中等收入家庭能买得起像广州这样的限价房吗?政府有关方面官员一再表示,限价房应以中小户型为主,因为只有这样,一般的中等收入家庭才能承受得起,而且可以增加住宅套数从而帮助更多的家庭。可广州的这些限价房,动辄150平方米(别墅姑且不说)。虽然价格比市场上的商品房便宜一些,但购房款仍然是一个不菲的数目。如果能买得起150平方米的限价房,就能买得起120平方米的商品房,这样的家庭能算是"住房困难"吗?由于各方面标准都不具保障特征,政府部门又解释说,限价房不是保障性住房,而是政策性商品房。"限价房立足于调控而非保障",即政府推出限价房是为了增加市场供给、抑制房价过快增长。可是,"全国首批限价房"这样,能有效地扩大供给吗?由于容积率低,建筑面积只占10%的别墅就占用了40%的用地,如果把这些地交给市场,就可以建造出更多的商品房。如此限价房不是扩大而是减少了市场供应--这完全与政策目标背道而驰。

事实胜于雄辩。如果说以前关于限价房的争论还只是纸上谈兵的话,那么广州推出的"全国首批限价房"则提供了一只可供解剖的"麻雀"。这只"麻雀"给满怀期待的人们兜头一盆冷水,也给那些一直为限价房唱赞歌的人们一记耳光。我再一次强烈呼吁:限价房应该马上叫停;至少,在明确定位并制定出合理、具体、严格的操作制度之前,它不应该匆匆上马。

折叠 编辑本段 注意事项

限价房买卖注意事项主要有以下几点:

1、限制:5年内不得上市转让

2、需在交房之日起一年内入住

3、不得同时享受其他政策性住房

已承租廉租房等优惠政策住房的家庭,在申请暂停租金补助或优惠,且已按市场租金标准缴交租金后,由市公房管理中心出相关证明,视为退出原承租住房,可申请购买限价房。

4、房源:有两种筹集方式

限价商品住房通过土地公开出让建设、调整存量政策性住房等方式筹集房源。

5、价格:按市场价的一定比例测定

限价商品住房的销售价格按周边区域同等普通商品住房市场价格的一定比例测定

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