2020-09-25 11:03:57

优先购买权

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优先购买权(1)优先于其他人购买某项财产(证券、土地等)的权利。如,由于某些法令的规定而不得不把土地出售给国家的卖主,在国家认为这种强行征购的土地已不再需要时,原卖主享有优先于其他人购买该块土地的权利;(2)政府为了公众利益而优于其他任何人购买某项财产的权利。如,海关为了避免进口报价偏低的商品干扰国内市场,可以不予课税,而直接按申报价格强制收买该项产品。

基本信息

  • 中文名称

    优先购买权

  • 外文名称

    Preemption

  • 定义

    在同等条件优先于第三人购买

  • 出处

    民商法

折叠 编辑本段 简介

优先购买权是法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。实践中常遇到的情况有:

1、有限责任公司的股东向股东以外的人转让其出资时,必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出资,如果不购买该转让的出资,视为同意转让。经股东同意转让的出资,在同等条件下,其他股东对该出资有优先购买权。

2、出租人出售房屋的,应该提前15日(原三个月已被废止)通知承租人,在同等条件下承租人享有优先购买权。

3、共有人处分自己享有的份额的,其他共有人享有优先购买权。

4、知识产权法上的优先购买权。

①委托合同完成的发明,专利申请权归研发人,研发人若转让专利申请权,委托人有优先购买权。

职务技术成果的使用权、转让权归单位,单位转让职务技术成果时,完成人有优先购买权。

③合作技术开发合同完成的发明,专利申请权归合作人共有的,一方转让时,他方有优先购买权。

折叠 编辑本段 性质

优先购买权的性质

合同法第二百三十条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第九十二条分别规定了基于共同共有和基于租赁关系而享有的优先购买权,但没有规定优先购买权的法律性质,因裁判者个人理解不同,易导致法律适用的不统一。

优先购买权的性质在学说上有多种认识,即物权说、债权说、期待权说和形成权说。笔者分别阐析如下:

1.物权说。该说认为优先购买权归属于优先权,而优先权为独立的物权类型,即为保障某种权利实现而在该权利之外确定的另一种权利。

我国法律没有对物权进行法律上的定义,但从学者们的众多论述中,可以从理论上认为物权包括两层含义,一为对物的直接支配,并享受其利益;二为排他的绝对性保护。这两点可以作为物权的本质特点来与其他的权利种类进行甄别。优先购买权是指在同等的条件下对他人的不动产享有的优于第三人的购买权。购买权按通常的文义可以解释为请求卖与的权利,就本质而言更接近于请求权而非支配权,所以笔者认为,优先购买权不属于物权。

2.债权说。债权说认为优先购买权附随于买卖关系,本质仍属于债权。笔者认为,优先购买权虽然在一定程度上具有请求权的性质,但不能等同于债权。请求权与债权为交融关系而不是等同概念。债的相对性决定债的约束力仅在特定的当事人之间产生,而事实上由于优先购买权的存在使其效力不仅影响出卖人的处分权,而且对不特定的可能为第三人的购买者产生影响。这种能对所有权人的处分权能产生影响的不应当是债权。

3.期待权说。所谓期待权,是指将来可能取得权利的权利,其权利寄托在将来可能取得的权利上。期待权说认为标的物的所有权人未将标的物出卖,则优先购买权人的权利尚未现实化,只处于期待权状态。

这种将优先购买权解释成期待权的观点,回避了对优先购买权的本质识别,而我们对权利的本质识别应建立在既得权也称完整权,即具备权利取得的一切要件的情况下来判断。如当事人已经在行使优先购买权的情况下,我们还能说优先购买权是期待权吗?

4.形成权或附条件的形成权说。形成权是权利人依自己的行为,使自己或与他人共同的法律关系发生变动(包括发生、变更或消灭)的权利。依德国法的通说,优先购买权得依一方之意思,形成以义务人出卖与第三人同样条件的标的物为内容的契约,而无需义务人(出卖人)之承诺。惟此项形成权附有停止条件,只有在义务人出卖标的物于第三人时,才能够行使。

回过头来看实务中一种惯用的裁判方法,一方面确认买卖合同因侵犯优先购买权而无效,另一方面又未直接确定优先权人与出卖人之间直接形成合同关系。这种做法与上述学说观点都不相同。我们可以将它称为修正的债权说。在承认优先购买权为债权的同时,考虑到它对第三人的影响,而赋予准物权的效力,以解释优先购买权为债权的情况下为何优于第三人在普通购买的情形下形成的一般债权。但这种做法产生的法律和社会效果往往不尽如人意:一是法院的判决仅能阻却共有人或所有人在同等条件下向第三人出卖,而不能使优先购买权人实际上取得该不动产的所有权。优先购买权有无用之嫌。二是因诉讼中双方当事人的对垒,使出卖人在善意的情况下以合理的价格将房屋卖给优先购买权人成为不可能,反而诱使双方以虚假合同欺骗优先购买权人。

例:该房本身只值10万元,为了对付优先购买权的存在,虚拟合同标的物价款为12万元。要想在诉讼中查明这种串通的虚伪表示,实际上是不可能的。所以将优先购买权作准物权或修正债权的解释不妥。从判决的社会效果的利益角度来衡量,笔者认为宜采用形成权或附条件的形成权说为佳,且这种解释也符合优先购买权的立法目的。

折叠 编辑本段 制度价值

折叠 综述

优先购买权是对出卖人所有权行使设置的一个合理的负担,是以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价,换取对先买权人特殊利益的保护。民法上的优先购买权制度自拜占庭时期的罗马法于租佃关系中确立之后,被法、德民法典继承,并得以完善和发展。中国古代法上也有"应典卖倚当物业,先问房亲,房亲不要,次问东邻",优先购买权的规定。优先购买权作为民法上的一项制度能够长期坚持下来,并被社会所接受,必有其合理性,而正是这种合理性和正当性满足了社会主体对一定社会价值的追求。立法者规定优先购买权制度的目的价值主要有以下方面:

折叠 秩序价值

优先购买权设定的基础和前提是先买权人已先于买卖关系而存在于某种法律关系或法律事实中。为了尽可能维护已经建立起来的法律关系,维护经济生活秩序,立法者确立优先购买权。在出卖人出卖标的物前,先买权人已于事实上占有、使用出卖的标的物,并在生产、生活上对其形成了一定的依赖。相比于第三人,出卖物产权变动与先买权人有更大的利害关系。法律作为利益分配的调节器,应坚持"两利相权取其重"的价值取向进行平衡,承认优先购买权,减化法律关系,防止先买权人生活发生较大变动,减少纠纷产生,"保护这一利益不但对个人而且对经济秩序的稳定发展具有十分重要的意义。"

折叠 效率价值

优先购买权制度有利于最大限度地充分发挥物资财富的经济效益,以做到物尽其用。自由和效率是司法上的两个原则,但他们并非相互排斥,而是相互促进的。就自由而言,保障和实现个人在其财产范畴的形成空间;就效率而言,应使物归于能最适于发挥其效用之人。为此,在法律规范上应明确界定物权(产权),减少交易成本。赋予特殊主体在同等条件下以优先购买权,一方面保护了出卖人利益,另一方面可使先买权人基于原有的基础法律关系或法律事实,扩大对出卖物的支配范围,并按自己的意志优化其使用方式,满足其生产生活需要,同时优先购买权制度有利于简化交易程序,降低交易成本,增进交易效率。

折叠 公平价值

法律制度的内在理念之一是保护弱势群体,实现社会公平正义。在物权转让中,较之于第三人,先买权人更易受到出卖人任意处分出卖物所带来的侵害,影响其生产生活和社会经济秩序的稳定。为了维护先买权人的合法权益,对出卖人与第三人的交易自由进行适当的限制是必要而适当的。同时优先购买权行使条件为同等条件,且必须在一定期限内行使,因而对出卖人利益并未造成实质损害。因而我们认为,优先购买权制度体现了法律的公平正义理念,满足了社会主体在民商事领域对公平正义的追求,是合乎社会需求的。

折叠 编辑本段 实质要件

优先购买权行使的实质要件--同等条件

优先购买权制度是法律在保障出卖人合法利益不受侵害的前提下,赋予特殊主体以特殊利益的一种制度。而出卖人合法利益的保障则体现在法律对优先购买权行使的"同等条件"的规定。法律规定在同等条件下先买权人有优先于他人购买的权利,但对"同等条件"却没有做出具体规定。而在审判实践中,历来有两种不同的观点。一种观点主张"绝对等同说",即先买权人与其他买受人购买条件完全相同和一致,即视为同等条件;另一种观点主张"相对等同说",即认为两者购买条件大致相等便视为同等条件。上述观点均有一定缺陷,对于前者而言,条件过于苛刻,在市场经济迅速发展的今天,难以行得通,要求双方在价格、履行期限、履行地点、交付方式等各个方面绝对等同难以做到,也不利于弱势群体的保护,尤其是其他买受人所提供的条件如提供某种机会,而先买权人不能做到,如果就此剥夺先买权人的权利不免不妥,例如,如果先买权人用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时,则不适合苛求先买权人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致,否则可能会造成出卖人与第三人恶意串通,故意创设某些条件,妨害优先购买权的行使;对后者而言,具体把握"同等"条件弹性过大,法官享有很大的自由裁量权,会因个人观点、标准的不同做出千差万别的判决,不利于当事人利益的保护,也不利于维护法律尊严。买卖合同条款的确定受到众多因素的影响,对"同等条件"应当具体问题具体分析,为了保证优先购买权制度的可操作性,我们认为立法应考虑对认定"同等条件"的标准具体化的规定:(一)首先,同等条件主要指价格条件

在买卖合同中,价格条款是其核心条款,集中反映了合同当事人的利益。只有在价格条件相同前提下,才能保障在优先购买权行使的同时,维护出卖人的利益,实现法律公平、合理的精神。但这里的价格是指在公平、合法的前提下形成的价格,若该价格条件是在乘人之危、欺诈、胁迫或恶意串通等情况下形成的,则不得成为先买权人购买的"相同价款"。此时先买权人可以申请人民法院以市场价格作为购买价格。

(二)其次,除价格外,衡量"同等条件"还应当考虑付款期限、付款方式

因为付款期限、付款方式将会涉及到出卖人的期限利益、价款受偿的风险。在行使优先购买权时,先买权人不得超过第三人向出卖人支付价款期限而主张与出卖人订立合同,但出卖人同意的除外。如果出卖人允许第三人延期付款,由于延期付款涉及到付款人的信用和出卖人承担的价款可能不受清偿的风险,因而只有在先买权人就延期支付价款提供了相应的担保,足以保障出卖人能按期受偿时,才可将延期付款视为同等条件。同时如果第三人允诺一次性付清,则先买权人主张分期付款的,则不能构成同等条件。

(三)再次,在特殊情况下还要具体问题具体分析来确定"同等条件"

出卖人可能会因某种特殊原因的存在而决定将标的物卖于第三人或以较为优惠的价格卖于第三人,在这种情况下是否适用优先购买权以及如何确定"同等条件"呢。在这种情况下不适用优先购买权制度将会造成出卖人与第三人为了规避优先购买权的适用,恶意串通,故意制造"特殊原因",这样将会造成优先购买权制度形同虚设,难以发挥其应有的作用,故应适用优先购买权。这种情况下"同等条件"确定可以考虑遵循下列原则:

(1)当出卖人与第三人所订立的合同中有从给付义务的,若该从给付义务先买权人可以履行,则为了保护出卖人的利益,如果先买权人不愿履行该从给付义务,则视为未达到"同等条件";若先买权人不能履行该从给付义务,则只有在先买权人可以价金代替该从给付或者没有该从给付,合同仍可成立时才能行使优先购买权。(2)当出卖人基于某种特殊的原因给予其他买受人一种较为优惠的价格时,"而这种特殊原因能以金钱计算,则应折合金钱计入价格之中。如果不能以金钱计算,那么应以市场价格来确定。"当然,我们应该考虑到,将优惠价格赖以形成的基础(特殊原因)折价,不仅存在一定难度,而且与一般道德标准相悖,不利于弘扬公民之间互助友爱的道德风尚,即使以市场价格来补偿,也只能使出卖人眼前的现实利益得以维护,仍会损害其未来利益及其与第三人之间的各种利益关系。但是我们在适用法律时要对各种利益关系予以衡量,保护社会效益最大的利益关系,在公民互助友爱的道德风尚与法定的先买权人利益之间,我们当然会选择后者。而且笔者认为对于公民之间互助友爱的道德风尚,出卖人可以通过其他方式给对方以补偿,而并非必须以出卖标的物给对方的方式。

(3)当出卖人转让给第三人的标的物大于优先购买权的标的物时,如果其为可分物,则先买权人可仅以优先购买权标的物部分与出卖人订立合同;若为不可分物,并且该不可分物的分割致使权利人显受损失的,则先买权人有权要求扩大优先购买权标的物及于不可分物全部而订立合同。

依照上述标准确定"同等条件"后,当先买权人提供的条件优于或等于同等条件时,则优先购买权即可得以行使。因此法律规定"同等条件"的意义在于:一是表明优先购买权的相对性和有条件性;二是表明优先购买权并不以损害出卖人的实体利益为代价;三是表明优先购买权之设立并不绝对得剥夺其他人的购买机会。因而我们在把握"同等条件"时也应当考虑出卖人、第三人、先买权人三方当事人之间利益关系的平衡。

折叠 编辑本段 形式要件

优先购买权优先购买权行使的形式要件--"行使期限"我们说优先购买权于其基础法律关系或法律事实产生之时即已成立,但在出卖人出卖标的物以前,先买权人不得主张该权利,该权利能否行使、何时行使都是不确定的,只有在出卖人出卖标的物时该权利才得以行使。优先购买权的行使可能会导致出卖人与第三人之间的买卖关系归于无效,若对其行使期限不加以限制,则会使出卖人与第三人之间的买卖关系长期处于不稳定状态,不利于经济秩序的稳定和交易安全的维护,故应对其行使期限予以限制。优先购买权在标的物出卖后"一定期限内"不行使的,即视为放弃。大陆法系各国一般规定"一定期限"从权利人收到出卖人(或第三人)的出卖通知时起算。在中国民法上,对优先购买权仅作了原则性的规定。在共有关系中,只是笼统地规定:"共有人在转让自己的份额时,其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。"在房屋租赁关系中规定:"出租人在出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以宣告该房屋买卖无效。"对于这一规定,实践中在以下方面存在认识上的不同:第一、出租人通知的内容为何,是出卖意图还是具体的出卖条件?第二、提前三个月仅是出卖人必须履行告知义务的时间,还是承租人行使优先购买权的时间。

(一)出卖人告知的内容只能为出卖意图,而不能为出卖条件

因为法律规定承租人的优先购买权,立法目的在于提供承租人一个获得承租房屋所有权的机会,承租人能否用该机会获得承租房屋的所有权,则有待于在其与其他购买人的竞买中去实现。在出租人履行通知义务阶段,房屋出售行为尚未真正开始,也就不可能在此阶段以出租人的出售条件去衡量"同等条件",因此出租人在提前告知阶段,只能告知承租人其出售房屋的意图,关于具体的出售价格等内容,在进行房屋买卖协商阶段方可确定。若我们将出租人的通知义务理解为具体出卖条件的通知,则出卖人可能与第三人就买卖出租房屋进行商讨,双方达成一致后才将出卖条件通知承租人,则其与第三人的买卖合同可能会因承租人优先购买权的行使而归于消灭。而第三人与出卖人可能为买卖房屋缔结合同多次进行磋商,为此支付了大量的财力、物力,这些都会因优先购买权的行使而得不到相应的补偿,造成交易成本和社会财富的浪费。同时这样会使第三人的利益处于无保障状态,挫伤其投资积极性,出卖人的利益也会因第三人投资的减少造成房价下跌而受到损失,从而造成出卖人、第三人、先买权人三者之间利益的不平衡,不利于社会经济稳定和快速发展。明确出租人负有通知出卖意图的义务后,我们就会发现法律规定的"提前三个月通知"在实践中很难操作。因为'提前三个月"期限的计算是以出租房屋所有权转移时间作为期限终点向前推算期限起点。而出租人仅负有通知出卖意图的义务,若承租人表示愿意购买,则出租人、承租人、第三人便进入了竞买阶段,何时能够达成一致,成立买卖关系,转移标的物的所有权在事前根本无法确定,因而要求出租人"提前三个月通知"根本无法操作。提前三月通知源于《民通意见》第108条的规定,该规定现已废止。现行《合同法》第二百三十条只规定为"合理期限内通知"。同时从理论上讲,在优先购买权制度中,出卖人仅负有通知和一旦先买权人为同等条件的购买表示,便应履行转移标的物所有权的义务,而期限是为约束先买权人而设,故应改变一直沿用的"提前XX"时间的表述方式,优先购买权规定先买权人于接到通知后一定期限内应做出是否愿意购买的表示。

(二)法律应明确规定优先购买权的行使期间

法律应明确规定出卖人于出卖标的物前负有将出卖意图通知优先购买权的义务,同时对优先购买权行使期限予以明确规定。一般而言,该期限过长不利于交易迅速进行和维护交易安全,也容易增加遭受情势变更的机会;期限过短又不利于先买权人权衡利弊,不利于其利益的保护。将来立法可考虑依优先购买权之标的为动产或不动产而规定不同的行使期限,比如可规定不动产先买权人应自收到通知之日起十日内行使优先购买权,动产先买权人应自收到通知之日起五日内行使优先购买权。当事人可以事先约定行使的具体期限,但不得少于前述法定期限。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项已明确为"十五日内"承租人须明确是否购买。如果出卖人不履行通知义务,就将财产卖给了第三人或者出卖人履行了通知义务,但在先买权人行使权利期间内,在先买权人尚未作出是否购买之意思表示之前就将财产出卖给第三人,先买权人应当享有向人民法院申请撤销出卖人与第三人买卖关系的期间,即所谓的除斥期间,对于该期间,国外民法规定不一,有的5年,有的2年考虑到我国《合同法》第55条已规定对可撤销合同的撤销权,其除斥期间为一年,故将来立法可以规定行使优先购买权的除斥期间为一年,自先买权人知道或者应当知道其先买权被侵害之日起计算,逾此期限,优先购买权即归于消灭。

折叠 编辑本段 法律救济

侵害优先购买权的法律救济中国现行法律仅规定了在出卖人出卖标的物时,按份共有人、合伙人、承典人等可行使优先购买权,但对于出卖人在未通知优先购买人情况下出卖标的物,优先购买权如何实现并未做出规定。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定:"出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以宣告该房屋买卖无效。"法院在司法实务中也认为出卖人未履行通知义务,即将标的物出卖给他人的,先买权人得请求法院宣告该买卖合同无效。但司法实践中这种做法值得商榷。在出卖人未履行通知义务,擅自将标的物卖给第三人,将出卖人与第三人订立的合同认定为无效,不利于保护无过错方当事人的利益,其弊大于利。市场交易行为只要不违背国家利益或社会公共利益,当事人应该有选择合同效力的权利,这也有利于节约交易成本,保护交易安全。合同法与民法通则相比较缩小了无效合同的种类,就是这种立法理念的体现。应当将出卖人与第三人之间有害于优先购买权的合同规定为可撤销合同。只有先买权人在提起诉讼时,表示愿意以同等条件购买,法院才能宣告该买卖合同无效。因为如果先买权人不打算购买出卖物或者不愿意以"同等条件"购买出卖物,则此时先买权人的利益并未因出卖人与第三人之间的买卖合同而受到损害,自没有宣告其买卖合同无效的必要。而且维持出卖人与第三人之间买卖合同的效力,一方面可以防止先买权人利用优先购买权提起恶意诉讼,阻止出卖人正常出卖房屋,另一方面又有利于房屋价值的充分实现,同时保护了善意第三人的利益,促进了交易安全和财产流转,使法律价值得以真正体现。

出卖人与第三人之间买卖合同被撤销后,应当同时在出卖人与先买权人之间成立以同等条件为内容的买卖合同,第一、优先购买权为一种附条件形成权,在同等条件下,先买权人仅依一方之意思表示便使出卖人负有将所有权转移给其的义务,出卖人在此种情况下负有承诺的义务;第二、这样可以减少当事人的讼累,节约司法资源,符合"两便原则",有利于彻底保护优先购买权的利益,防止出卖人以种种理由使优先购买权无法实现,如以不出卖为理由来对抗优先购买权,致使优先购买权无法实现,导致优先购买权形同虚设,不能发挥其应有的作用。

当出卖人与第三人之间的买卖合同被撤销时,合同尚未履行,先买权人可直接请求出卖人交付标的物,自无探讨之必要,但若合同已经履行,先买权人应当向谁请求交付标的物呢?为了避免由第三人将标的物返还给出卖人,再由出卖人交付给先买权人的繁琐,也为了防止因当事人怠于返还标的物和价款所可能产生的纠纷,法律宜规定先买权人有权请求第三人交付标的物,不得请求出卖人交付;第三人对其已经支付给出卖人的价金有权要求先买权人偿还,而不得请求出卖人偿还,对于尚未支付的价金,免除第三人的支付义务,第三人在没有从先买权人处受领其已支付给出卖人的价款之前,就标的物的交付享有同时履行抗辩权,有权拒绝向先买权人为出卖物所有权的转移

折叠 编辑本段 注意事项

优先购买权优先购买权制度确实能够带来巨大的社会利益。但优先购买权制度毕竟触动了私法制度的根基--意思自治和交易安全制度,若对其适用不加以严格限定,则会使出卖人和第三人之间的买卖关系处于一种不稳定的状态,就会挫伤第三人投资的积极性,不利于社会经济发展和经济秩序稳定。因而法律应对优先购买权的适用范围和行使条件做出严格规定,在出卖人、第三人、先买权人之间寻求利益上的平衡点,使其真正能够发挥稳定社会经济秩序、增进交易效率、保护弱势群体的作用。

首先,从客体上看,无论是大陆法或英美法,优先购买权一般都以不动产作为客体。但依中国现行法,优先购买权客体亦及于共有的动产。因而对于一些无偿使用或者在动产上形成的物的用益关系,或因其为无偿使用,或因其标的为动产,价值较低,市场上较易获得,故无赋予其优先购买权的必要。

其次,从优先购买权的适用范围看,法律应从上述价值目标出发,对优先购买权产生的基础法律关系或法律事实予以明确限定。

再次,对于优先购买权的行使条件法律上应做出明确的规定,对于其行使的"同等条件"及"行使期限"法律上应做出明确且具有可操作性的规定,从而减少因行使优先购买权而产生的纠纷。

只有这样,优先购买权制度才能使保护先买权人特殊利益与鼓励交易、促进交易安全的价值目标同时实现,才能真正实现立法者对稳定秩序、增进效率、维护公平的追求。

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