2017-12-22 11:04:13

建筑面积 免费编辑 普强灯吸烟车较星鲜期要添加义项名

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建筑
建筑
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建筑面积,是地产名词来自,与使用面积使用率计算有直接关系。因应国家地区不同,其定义和量度标准细缩作七挥当序环扬未必一致。建筑面爱注换志酒帝积一般大于使用面积。建筑面积是建设构全皇守群冷烧诉集希工程领域一个重要的技术经济指标,也是国家宏观调控的重要指标之一。建筑面积是指建筑物外墙勒脚以上的结构外织面所丝五研气证把为弱围水平面积,是以平方米小巴范青老上反映房屋建筑建设规模的实物量指标。

基本信息

  • 中文名

    建筑面积

  • 外文名

    Floor Area

  • 学科

    建筑学

  • 构成

    居住面积+辅助面积+结构面积

  • 计算方法

    长X360百科宽X层数

折叠 编辑本段 分类情况

世需筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面建筑面积建筑面积积+结构面积=结构面积+辅助面积+套内使用面积

(1)建筑面积:指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、辅助面积和结构面积组成。

(2)使用面积:指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

(3)辅助面目钱烟司积:指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和,例居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。

(4)结兵苗印误构面积:指建筑物各层平面中的须穿罪满快墙、柱等结构所占面积的总和。

依据不同的使用目的建筑面积可分为以下几类:

1、依据对建筑物建筑面积的组成部分可划分:

总的建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积

这些术语是为了描述独幢建筑物的总的建设规模,以及地上部分建筑规模的量和地下部分建筑规模的量。这些概念主要出现在《国有土地使用权出让合同》中土地出让金的计算依据、《建设工程规划许可证》中建设项目的建筑规模的审批情况说明、项目竣工验收后房屋的初始登记需做的《房屋测绘成果技术报告书》中等很多环节。

2、依据是否产生经济效益划分:

可收益的卷依微建筑面积、无收益的建筑面积、必须配套的建筑面积(无青务继黄师赶针收益部分)

建筑物通过出售、转让、置换、租赁、投入运营等方式可产生经济收益,经常在估算房地产的买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值等时需要依据房地产(或建筑物)的可收益部分、无收益部分和必须配套部分的综合分析判断最终价值。

3、按建筑物内使用功能不同划分:

住宅功能的建筑面积、商业功能的建筑面积、办公功能的建筑面积业烈神、工业功能的建筑面积、配套功能的建筑面积、人防功能的建筑面积。

这类划分主要依据人们对建筑物不同的使用功能来划分,能更好的满足人们生产或生活的不同需求。当然不同的使用功能所产生的经济效益和使用目的基本不同。

4、按成套房屋建月距筑面积构成划分:

成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积

房屋的套内建筑面积和其分摊的共有公用建筑面积就是英斯丰写革房屋权利人所有的总的建筑面积,也是房屋在权属登记时的两大视下极曲议要素。房屋的套内联立或抗候建筑面积是指房屋的权利人单独占有使用的建筑面积府你防氢乙必罗利严满华,它由套内房屋使用面解关音逐皇巴管积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

分摊的共有公用建筑面积是指房屋的权利人应该分摊的各产权业主共同占有或共同使用的那部分建筑面积[1] ,内容包括:电梯、管道井、楼梯间、垃圾道、介施够队阶丝变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、倍均尽毛值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共林等指候久李书则精班有建筑面积还包括套与公共少胜乱建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地斗亚答帮发限素哪念外令下室、车棚、车库、为多幢屋逐读天远路编积服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室通常都不计入共有建筑面积。

共有共用建筑面积的处理原则为:a.产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行。b.无产权分割文件或协议的,按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

折叠 编辑本段 作用

计算建筑面积的作用

1、确定建策队景组者黄食设规划的重要指标。

2、确定各专普杨念师项往死项技术经济指标的基础。是一项重要的宏观经济指标

3、计算有关分项工程量的依据。

4、选般初略照顺久择概算指标和编制概算的主要依据。

5、建筑面积与使用面积,辅助面积,结构面积之间存在着一定比例关系

折叠 编辑本段 计算方法

因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据,所以对于购房者来说,了解建筑面积的计算方法是非常重要的。

在住宅建筑中,计算建筑考子施呼试氧持些面积的范围和方法是:

(1)单层建筑物不论其高度如何,均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建式进类界克已式客她筑面积。

(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积,是按各层建筑面积的总和计算,其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算,总亚演试希吸二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积,按其上食保通径专听口外墙(不包括采光井、防领提乱潮层及其保护墙)外围的调吃水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用,层高超2.2米的,按架空层外信外多断围的水平面积的一半计算建筑面积。

(5)穿过建筑物的通道,建筑物内的门厅、大厅不论高度如何,均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用),层高超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积。

宣办龙带岁还安顺学(8)雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者,应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积(有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致)。

(9)突出房屋的有围护结构的楼梯饭经了盐画成间、水箱间、电梯机房等,按围护声担念影争船结构外围水平面积计算建密犯立杆格铁团雷会筑面积。

(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

(11)突出墙面的门斗,眺望间,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(12)建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台,也不论是封闭阳台还是非封闭阳台,均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积。

(13)住宅建筑内无楼梯,设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每挥杆流顺层水平投影面积计算建筑面积;楼众课度假石陆温直重内有楼梯,并设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

(14)计算全部建筑面积的范围

1、房屋按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算,多层房屋的建筑面积按各层建筑面积之和计算。

2、假层六换标候即试优、阁(暗)楼和斜面结构屋面其室内净高在2.00m以上(含2.00m)的部分,按其投影面积计算。

3、房屋天面上层高在2.20m以上(含2.20m)的楼梯间、电梯机房、按其结构的外围水平投影面积计算。

4、底层、夹层、地下室中以及独立建造的自行车房、汽车库,层高在2.20m以上(2.20m)的,按其结构的外围水平般期粉投影面积计算。

5、玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。不听树苏调受专苦更表作为外墙仅为装饰的,按结构的外围水平投影面积计合社装景改握安负算。

6、有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

7、有顶盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。

8、挑楼、全封闭的阳台和挑廊,按其结构的外围水平投影面积计算。

9、复式、跃层建筑中的挑空层部分,不论层高多少,均按一层计算建筑面积。楼梯井不作为挑空层认定。[2]

另外,在住宅的建筑中,不计算建筑面积的范围有:

(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板,如:柱、垛、勒脚等。

(2)检修、消防等用的室外爬梯,宽度在60厘米以内的钢梯。

(3)独立不贴于外墙的烟、烟道、贮水池等构筑物。

(4)没有围护结构的屋顶水箱间。

(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。

(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。

(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层,坡地建筑物吊脚架空间。

从以上可以看出,住宅的建筑面积计算起来比较复杂,不仅规定多,而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时,如果对此不了解,或者对计算出的结果表示怀疑,可以咨询专业人员或请专门测量机构,依照上述标准重新测量计算。

1、国内常用的建筑面积单位为平方米,实际工作中房屋的建筑面积计算,主要依据国家颁布的《房产测量规范》的规定,一般计算房屋建筑面积应具备的基本条件有五条:

1)应具有上盖;

2)应有围护结构;

3)结构牢固,属于永久性的建筑物;

4)层高在2.20米或2.20米以上;

5)可作为人们生产或生活的场所

2、具体在计算房屋建筑面积时依据计算方法的不同可分为三大类:

I.符合以下条件之一的需计算房屋的全部建筑面积:

a、永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。

c、穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20M以上的,按其水平投影面积计算。

d、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e、房屋在天面上,属永久性建筑,层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位,按其外围水平投影面积计算。

f、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算(此条为老规定,新规定是:建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台,也不论是封闭阳台还是非封闭阳台,均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积)。

g、属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算

II.符合以下条件之一的只能计算房屋的全部建筑面积的一半:

a、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。

c、未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。

III.符合以下条件之一的不能计入房屋的建筑面积:

a、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c、房屋之间无上盖的架空通廊。

d、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷与建筑面积有关的重要技术经济指标与建筑面积有关的重要技术经济指标通行的部分。

g、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h、活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

3、与建筑面积有关的几个概念

1) 容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与总占地面积的比值,能反映土地的具体利用强度。

2) 建筑密度是指在具体"宗地"内建筑物基底面积与宗地面积之比。如建筑物基底面积和各层建筑面积一致,则宗地面积、建筑密度和房屋总层数的乘积为总建筑面积。

3) 房屋的使用率是指房屋的套内建筑面积与房屋总建筑面积的比值。一般用来衡量购买成套房屋的单独占有建筑面积占该套房屋总建筑面积的百分比,比值越高说明该套房越值,有效使用面积会更高。

4、与建筑面积有关的重要技术经济指标

折叠 编辑本段 公共面积

建筑面积中,具争议的是公共面积内有多少项目被包括在内,当中可能包括:楼梯、走廊、停车场、管理处、升降机及其公众大堂、天井、单位窗户外的"窗台"等。因此,合理、准确地计算建筑面积是工程造价确定与控制过程中的一项重要工作。

公用建筑面积分摊:

1、分摊原则

A、房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与幢房屋不相连的公用建筑(如变电房、水泵房、门卫房等)不得分摊到本幢房屋内。

B、房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后,不区分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面积部位一经分摊,任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。

C、商、住、办综合楼,其房屋内部部位使用功能,房型分隔差异较大,应根据其用途或房型分隔的不同,按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积(此次分摊的最小单位为层),然后再分摊各自公用建筑面积。

D、商品房按"套"或"单元"出售。商品房销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积。套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

2、计算方法

套内建筑面积由以下三部分组成:

A、套(单元)内的使用面积套内使用面积的计算应符合下列规定:a、套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;b、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;c、不包括含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;

B、阳台建筑面积

a、原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;

b、挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;

c、阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积;

d、半挑半阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积进部分按其净面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

3、公用建筑面积由以下几部分组成:

A)电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走廊、地下设备、值班警卫室等。

B)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积(如地下车库、仓库、人防工程等)。

C)公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。分摊的公用面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数。

折叠 编辑本段 相关标准

定义:建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和。也就是建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。

建筑工程建筑面积计算规范

中华人民共和国住房和城乡建设部

公 告第269号

住房城乡建设部关于发布国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》的公告

现批准《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准,编号为GB/T50353-2013,自2014年7月1日起实施。原《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005同时废止。

本规范由我部标准定额研究所组织中国计划出版社出版发行。

住房城乡建设部

2013年12月19日

根据住房和城乡建设部《关于印发<2012年工程建设标准规范制订修订计划>的通知》(建标[2012]5号)的要求,规范编制组经广泛调查研究,认真总结经验,并在广泛征求意见的基础上,修订了本规范。

本规范的主要技术内容是:1.总则;2.术语;3.计算建筑面积的规定。

本规范修订的主要技术内容是:1.增加了建筑物架空层的面积计算规定,取消了深基础架空层;2.取消了有永久性顶盖的面积计算规定,增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定;3.修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定;4.增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求;5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定;6.删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求;7.修订了阳台的面积计算规定;8.修订了外保温层的面积计算规定;9.修订了设备层、管道层的面积计算规定;10.增加了门廊的面积计算规定;11.增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。

本规范由住房和城乡建设部负责管理,由住房和城乡建设部标准定额研究所负责具体技术内容的解释。执行过程中如有意见和建议,请寄送住房和城乡建设部标准定额研究所(地址:北京市三里河路9号,邮编:100835)。

本规范主编单位:住房和城乡建设部标准定额研究所

本规范参编单位:北京市建设工程造价管理处

辽宁省建设工程造价管理总站

黑龙江省建设工程造价管理总站

浙江省建设工程造价管理总站

四川省建设工程造价管理总站

陕西省建设工程造价总站

本规范主要起草人员:李艳海 王海宏 胡晓丽 陈国立 徐成高 吴宏伟

王玉波 胡建明 程万里 杜浐阳 白洁如 刘大同

赵 彬 泽仁江措

目次

1总 则

2术 语

3计算建筑面积的规定

本规范用词说明

附:条文说明

1总 则

1.0.1 为规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算,统一计算方法,制定本规范。

1.0.2 本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算。

1.0.3 建筑工程的建筑面积计算,除应符合本规范外,尚应符合国家现行有关标准的规定。

2术 语

2.0.1 建筑面积 construction area

建筑物(包括墙体)所形成的楼地面面积。

2.0.2 自然层 floor

按楼地面结构分层的楼层。

2.0.3 结构层高 structure story height

楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。

2.0.4 围护结构 building enclosure

围合建筑空间的墙体、门、窗。

2.0.5 建筑空间 space

以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。

2.0.6 结构净高 structure net height

楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离。

2.0.7 围护设施 enclosure facilities

为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。

2.0.8 地下室 basement

室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间。

2.0.9 半地下室 semi-basement

室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3,且不超过1/2的房间。

2.0.10 架空层 stilt floor

仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

2.0.11 走廊 corridor

建筑物中的水平交通空间。

2.0.12 架空走廊 elevated corridor

专门设置在建筑物的二层或二层以上,作为不同建筑物之间水平交通的空间。

2.0.13 结构层 structure layer

整体结构体系中承重的楼板层。

2.0.14 落地橱窗 french window

突出外墙面且根基落地的橱窗。

2.0.15 凸窗(飘窗) bay window

凸出建筑物外墙面的窗户。

2.0.16 檐廊 eaves gallery

建筑物挑檐下的水平交通空间。

2.0.17 挑廊 overhanging corridor

挑出建筑物外墙的水平交通空间。

2.0.18 门斗 air lock

建筑物入口处两道门之间的空间。

2.0.19 雨篷 canopy

建筑出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。

2.0.20 门廊 porch

建筑物入口前有顶棚的半围合空间。

2.0.21 楼梯 stairs

由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆(或栏板)、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。

2.0.22 阳台 balcony

附设于建筑物外墙,设有栏杆或栏板,可供人活动的室外空间。

2.0.23 主体结构 major structure

接受、承担和传递建设工程所有上部荷载,维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。

2.0.24 变形缝 deformation joint

防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝。

2.0.25 骑楼 overhang

建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。

2.0.26 过街楼 overhead building

跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑物。

2.0.27 建筑物通道 passage

为穿过建筑物而设置的空间。

2.0.28 露台 terrace

设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的平台。

2.0.29 勒脚 plinth

在房屋外墙接近地面部位设置的饰面保护构造。

2.0.30 台阶 step

联系室内外地坪或同楼层不同标高而设置的阶梯形踏步。

3计算建筑面积的规定

3.0.1 建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

3.0.2 建筑物内设有局部楼层时,对于局部楼层的二层及以上楼层,有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算,且结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积,结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

3.0.3 对于形成建筑空间的坡屋顶,结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。

3.0.4 对于场馆看台下的建筑空间,结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台,应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。

3.0.5 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

3.0.6 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位,应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。

3.0.7 建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层,应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

3.0.8 建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积,门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

3.0.9 对于建筑物间的架空走廊,有顶盖和围护设施的,应按其围护结构外围水平面积计算全面积;无围护结构、有围护设施的,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

3.0.10 对于立体书库、立体仓库、立体车库,有围护结构的,应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积;无围护结构、有围护设施的,应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算,有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

3.0.11 有围护结构的舞台灯光控制室,应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

3.0.12 附属在建筑物外墙的落地橱窗,应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

3.0.13 窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

3.0.14 有围护设施的室外走廊(挑廊),应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积;有围护设施(或柱)的檐廊,应按其围护设施(或柱)外围水平面积计算1/2面积。

3.0.15 门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积,且结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

3.0.16 门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面积;有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积;无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的,应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。

3.0.17 设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,结构层高在2.20m及以上的应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

3.0.18 围护结构不垂直于水平面的楼层,应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位,应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位,应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位,不应计算建筑面积。

3.0.19 建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道,应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积,且结构净高在2.10m及以上的,应计算全面积;结构净高在2.10m以下的,应计算1/2面积。

3.0.20 室外楼梯应并入所依附建筑物自然层,并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。

3.0.21 在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

3.0.22 有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。

3.0.23 以幕墙作为围护结构的建筑物,应按幕墙外边线计算建筑面积。

3.0.24 建筑物的外墙外保温层,应按其保温材料的水平截面积计算,并计入自然层建筑面积。

3.0.25 与室内相通的变形缝,应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物,当高低跨内部连通时,其变形缝应计算在低跨面积内。

3.0.26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层,结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

3.0.27 下列项目不应计算建筑面积:

1 与建筑物内不相连通的建筑部件;

2 骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道;

3 舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等;

4 露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件;

5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台;

6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙,主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件,挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷;

7 窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗,窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗;

8 室外爬梯、室外专用消防钢楼梯;

9 无围护结构的观光电梯;

10建筑物以外的地下人防通道,独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。

本规范用词说明

1 为便于在执行本规范条文时区别对待,对要求严格程度不同的用词说明如下:

1)表示很严格,非这样做不可的:

正面词采用"必须",反面词采用"严禁"。

2)表示严格,在正常情况下均应这样做的:

正面词采用"应",反面词采用"不应"或"不得"。

3)表示允许稍有选择,在条件许可时首先应这样做的:

正面词采用"宜",反面词采用"不宜"。

4)表示有选择,在一定条件下可以这样做的,采用"可"。

2 条文中指明应按其他有关标准执行的写法为:"应符合……的规定"或"应按……执行"。

中华人民共和国国家标准

建筑工程建筑面积计算规范

GB/T 50353-2013

条文说明

修订说明

《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/50353-2013),经住房和城乡建设部2013年××月××日以第××号公告批准发布。

本规范是在《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/50353-2005)的基础上修订而成,上一版的主编单位是住房和城乡建设部标准定额研究所,主要起草人员是胡晓丽、王彭林、徐金泉、王海宏、李艳海、白洁如、徐佩清、李学范、朱连。

为便于规划、设计、施工、科研、学校等单位有关人员在使用本规范时能正确理解和执行条文规定,《建筑工程建筑面积计算规范》编制组按顺序,编制了包括条文规定的目的、依据以及执行中需注意的有关事项等内容的条文说明。本条文说明不具备与规范正文同等的法律效力,仅供使用者在理解和把握规范条文规定时参考。

目次

1总 则

2术 语

3计算建筑面积的规定

1总 则

1.0.1我国的《建筑面积计算规则》最初是在20世纪70年代制订的,之后根据需要进行了多次修订。1982年国家经委基本建设办公室(82)经基设字58号印发了《建筑面积计算规则》,对20世纪70年代制订的《建筑面积计算规则》进行了修订。1995年建设部发布《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》(土建工程GJDGZ-101-95),其中含"建筑面积计算规则",是对1982年的《建筑面积计算规则》进行的修订。2005年建设部以国家标准发布了《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)。

此次修订是在总结《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)实施情况的基础上进行的,鉴于建筑发展中出现的新结构、新材料、新技术、新的施工方法,为了解决建筑技术的发展产生的面积计算问题,本着不重算,不漏算的原则,对建筑面积的计算范围和计算方法进行了修改统一和完善。

1.0.2本条规定了本规范的适用范围。条文中所称建设全过程是指从项目建议书、可行性研究报告至竣工验收、交付使用的过程。

2术 语

2.0.1建筑面积包括附属于建筑物的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等。

2.0.5具备可出入、可利用条件(设计中可能标明了使用用途,也可能没有标明使用用途或使用用途不明确)的围合空间,均属于建筑空间。

2.0.13特指整体结构体系中承重的楼层,包括板、梁等构件。结构层承受整个楼层的全部荷载,并对楼层的隔声、防火等起主要作用。

2.0.14落地橱窗是指在商业建筑临街面设置的下槛落地、可落在室外地坪也可落在室内首层地板,用来展览各种样品的玻璃窗。

2.0.15凸窗(飘窗)既作为窗,就有别于楼(地)板的延伸,也就是不能把楼(地)板延伸出去的窗称为凸窗(飘窗)。凸窗(飘窗)的窗台应只是墙面的一部分且距(楼)地面应有一定的高度。

2.0.16檐廊是附属于建筑物底层外墙有屋檐作为顶盖,其下部一般有柱或栏杆、栏板等的水平交通空间。

2.0.19雨篷是指建筑物出入口上方、凸出墙面、为遮挡雨水而单独设立的建筑部件。雨篷划分为有柱雨篷(包括独立柱雨篷、多柱雨篷、柱墙混合支撑雨篷、墙支撑雨篷)和无柱雨篷(悬挑雨篷)。如凸出建筑物,且不单独设立顶盖,利用上层结构板(如楼板、阳台底板)进行遮挡,则不视为雨篷,不计算建筑面积。对于无柱雨篷,如顶盖高度达到或超过两个楼层时,也不视为雨篷,不计算建筑面积。

2.0.20门廊是在建筑物出入口,无门、三面或二面有墙,上部有板(或借用上部楼板)围护的部位。

2.0.24变形缝是指在建筑物因温差、不均匀沉降以及地震而可能引起结构破坏变形的敏感部位或其它必要的部位,预先设缝将建筑物断开,令断开后建筑物的各部分成为独立的单元,或者是划分为简单、规则的段,并令各段之间的缝达到一定的宽度,以能够适应变形的需要。根据外界破坏因素的不同,变形缝一般分为伸缩缝、沉降缝、抗震缝三种。

2.0.25骑楼是指沿街二层以上用承重柱支撑骑跨在公共人行空间之上,其底层沿街面后退的建筑物。

2.0.26过街楼是指当有道路在建筑群穿过时为保证建筑物之间的功能联系,设置跨越道路上空使两边建筑相连接的建筑物。

2.0.28露台应满足四个条件:一是位置,设置在屋面、地面或雨篷顶,二是可出入,三是有围护设施,四是无盖,这四个条件须同时满足。如果设置在首层并有围护设施的平台,且其上层为同体量阳台,则该平台应视为阳台,按阳台的规则计算建筑面积。

2.0.30台阶是指建筑物出入口不同标高地面或同楼层不同标高处设置的供人行走的阶梯式连接构件。室外台阶还包括与建筑物出入口连接处的平台。

3计算建筑面积的规定

3.0.1建筑面积计算,在主体结构内形成的建筑空间,满足计算面积结构层高要求的均应按本条规定计算建筑面积。主体结构外的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等按相应条款计算建筑面积。当外墙结构本身在一个层高范围内不等厚时,以楼地面结构标高处的外围水平面积计算。

3.0.2建筑物内的局部楼层见图1。

图1 建筑物内的局部楼层

1--围护设施;2--围护结构;3--局部楼层

3.0.4场馆看台下的建筑空间因其上部结构多为斜板,所以采用净高的尺寸划定建筑面积的计算范围和对应规则。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台,因其看台上部设有顶盖且可供人使用,所以按看台板的结构底板水平投影计算建筑面积。 "有顶盖无围护结构的场馆看台"所称的"场馆"为专业术语,指各种"场"类建筑,如:体育场、足球场、网球场、带看台的风雨操场等。

3.0.5地下室作为设备、管道层按本规范第3.0.26条执行;地下室的各种竖向井道按本规范第3.0.19条执行;地下室的围护结构不垂直于水平面的按本规范第3.0.18条规定执行。

3.0.6出入口坡道分有顶盖出入口坡道和无顶盖出入口坡道,出入口坡道顶盖的挑出长度,为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长度;顶盖以设计图纸为准,对后增加及建设单位自行增加的顶盖等,不计算建筑面积。顶盖不分材料种类(如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、阳光板顶盖等)。地下室出入口见图2。

图2 地下室出入口

1--计算1/2投影面积部位;2--主体建筑;3--出入口顶盖;4--封闭出入口侧墙;5--出入口坡道

3.0.7本条既适用于建筑物吊脚架空层、深基础架空层建筑面积的计算,也适用于部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼或以上某个甚至多个楼层架空,作为公共活动、停车、绿化等空间的建筑面积的计算。架空层中有围护结构的建筑空间按相关规定计算。建筑物吊脚架空层见图3。

图3 建筑物吊脚架空层

1--柱;2--墙;3--吊脚架空层;4--计算建筑面积部位

3.0.9无围护结构的架空走廊见图4。有围护结构的架空走廊见图5。

图4 无围护结构的架空走廊

1--栏杆;2--架空走廊

图5 有围护结构的架空走廊

1--架空走廊

3.0.10本条主要规定了图书馆中的立体书库、仓储中心的立体仓库、大型停车场的立体车库等建筑的建筑面积计算规定。起局部分隔、存储等作用的书架层、货架层或可升降的立体钢结构停车层均不属于结构层,故该部分分层不计算建筑面积。

3.0.14檐廊见图6。

图6 檐廊

1--檐廊;2--室内;3--不计算建筑面积部位;4--计算1/2建筑面积部位

3.0.15门斗见图7。

图7 门斗

1--室内;2--门斗

3.0.16雨篷分为有柱雨篷和无柱雨篷。有柱雨篷,没有出挑宽度的限制,也不受跨越层数的限制,均计算建筑面积。无柱雨篷,其结构板不能跨层,并受出挑宽度的限制,设计出挑宽度大于或等于2.10m时才计算建筑面积。出挑宽度,系指雨篷结构外边线至外墙结构外边线的宽度,弧形或异形时,取最大宽度。

3.0.18本规范的2005版条文中仅对围护结构向外倾斜的情况进行了规定,本次修订后条文对于向内、向外倾斜均适用。在划分高度上,本条使用的是"结构净高",与其他正常平楼层按层高划分不同,但与斜屋面的划分原则相一致。由于很多建筑设计追求新、奇、特,造型越来越复杂,很多时候根本无法明确区分什么是围护结构、什么是屋顶,因此对于斜围护结构与斜屋顶采用相同的计算规则,即只要外壳倾斜,就按结构净高划段,分别计算建筑面积。斜围护结构见图8。

图8 斜围护结构

1--计算1/2建筑面积部位;2--不计算建筑面积部位

3.0.19建筑物的楼梯间层数按建筑物的层数计算。有顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井。地下室采光井见图9。

图9 地下室采光井

1--采光井;2--室内;3--地下室

3.0.20室外楼梯作为连接该建筑物层与层之间交通不可缺少的基本部件,无论从其功能、还是工程计价的要求来说,均需计算建筑面积。层数为室外楼梯所依附的楼层数,即梯段部分投影到建筑物范围的层数。利用室外楼梯下部的建筑空间不得重复计算建筑面积;利用地势砌筑的为室外踏步,不计算建筑面积。

3.0.21建筑物的阳台,不论其形式如何,均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。

3.0.23幕墙以其在建筑物中所起的作用和功能来区分,直接作为外墙起围护作用的幕墙,按其外边线计算建筑面积;设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙,不计算建筑面积。

3.0.24为贯彻国家节能要求,鼓励建筑外墙采取保温措施,本规范将保温材料的厚度计入建筑面积,但计算方法较2005年规范有一定变化。建筑物外墙外侧有保温隔热层的,保温隔热层以保温材料的净厚度乘以外墙结构外边线长度按建筑物的自然层计算建筑面积,其外墙外边线长度不扣除门窗和建筑物外已计算建筑面积构件(如阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件)所占长度。当建筑物外已计算建筑面积的构件(如阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件)有保温隔热层时,其保温隔热层也不再计算建筑面积。外墙是斜面者按楼面楼板处的外墙外边线长度乘以保温材料的净厚度计算。外墙外保温以沿高度方向满铺为准,某层外墙外保温铺设高度未达到全部高度时(不包括阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗、雨篷、飘窗等),不计算建筑面积。保温隔热层的建筑面积是以保温隔热材料的厚度来计算的,不包含抹灰层、防潮层、保护层(墙)的厚度。建筑外墙外保温见图10。

图10 建筑外墙外保温

1--墙体;2--粘结胶浆;3--保温材料;4--标准网;5--加强网;

6--抹面胶浆;7--计算建筑面积部位

3.0.25本规范所指的与室内相通的变形缝,是指暴露在建筑物内,在建筑物内可以看得见的变形缝。

3.0.26设备层、管道层虽然其具体功能与普通楼层不同,但在结构上及施工消耗上并无本质区别,且本规范定义自然层为"按楼地面结构分层的楼层",因此设备、管道楼层归为自然层,其计算规则与普通楼层相同。在吊顶空间内设置管道的,则吊顶空间部分不能被视为设备层、管道层。

3.0.27不计算建筑面积项目:

1指的是依附于建筑物外墙外不与户室开门连通,起装饰作用的敞开式挑台(廊)、平台,以及不与阳台相通的空调室外机搁板(箱)等设备平台部件;

2骑楼见图11,过街楼见图12;

图11 骑楼

1--骑楼;2--人行道;3--街道

图12 过街楼

1--过街楼;2--建筑物通道

3指的是影剧院的舞台及为舞台服务的可供上人维修、悬挂幕布、布置灯光及布景等搭设的天桥和挑台等构件设施;

5建筑物内不构成结构层的操作平台、上料平台(包括:工业厂房、搅拌站和料仓等建筑中的设备操作控制平台、上料平台等),其主要作用为室内构筑物或设备服务的独立上人设施,因此不计算建筑面积。

6附墙柱是指非结构性装饰柱;

7室外钢楼梯需要区分具体用途,如专用于消防楼梯,则不计算建筑面积,如果是建筑物唯一通道,兼用于消防,则需要按本规范的第3.0.20条计算建筑面积。[3]

折叠 编辑本段 实际意义

建筑面积通常是在房地产领域内使用的概念术语,它能够比较真实的反映该建筑物的建筑规模、各项经济技术指标和技术参数。

从专业的角度理解,建筑面积是用以度量建筑物体量的量,计算依据是指房屋外墙或柱勒脚以上各层的外围水平投影面积,并包括建筑物的阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等附属部分,而且要求建筑物要有结构牢固的上盖和围护,层高要大于2.20米。人们衡量建筑物建筑面积的意义主要考虑以下方面:

1、人类为了生产活动或生活需要建造各类活动或居住场所来满足社会发展的需求,也是社会物质财富的积累形式之一,又称为建筑物,因此它是评价国民经济建设和人民物质生活的一项重要的经济指标。

2、在建设项目策划与投资决策阶段进行技术经济分析的重要依据,也是在编制项目初步设计概算时,选择概算指标的依据之一。

3、它是城市规划行政主管部门批复的建设项目规划条件的重要技术指标,也是项目前期进行工程勘察、工程初步设计施工图设计的重要依据。

4、在项目进行工程预算、计算某些分项工程量时的基础数据,也是计算单位建筑面积工程造价以及工程量、料用量等技术经济指标的基数。

5、它是在建筑物进行交易、租赁、抵押、征收税费、缴纳物业服务费、缴纳取暖费等方方面面的基础数据资料之一。

6、它为房屋管理部门的产籍管理、房屋的产权确认、房屋产权面积确认、房屋登记账簿等提供重要基础资料,也为国家统计部门汇总房地产市场的房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积等市场指标提供基础数据,可以让国家宏观的掌控房地产市场的发展状况,及时的发布房地产市场信息,有效地调控市场发展状况,从而更好的推进国民经济的健康发展。

折叠 编辑本段 确定依据

通常建筑面积在房地产开发不同阶段的确定依据和内涵是不同的。

第一步:房地产投资机会选择和决策阶段

在项目投资机会选择中,开发商面对的可能有多种投资方案的选择,因此需要进行多种方案的比选优化,其中项目选址(地块位置)、地块面积、建筑规模(总的建筑面积)、建筑密度等规划设计条件是项目比选时参考的重要技术经济指标,经过方案比选和投资决策分析后,初步确定项目开发的目标和方案。这个阶段项目的建筑规模主要由地块面积和容积率来确定,为项目的可行性分析提供是一个大概的建筑规模。

第二步:在项目评估并确定投资项目后,首先需要获得开发土地

根据国土资源部的实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》要求,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让,特殊情况才允许协议方式出让。因此开发商要获得土地都得与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》,项目容积率通常大于1,合同中关于地价款的核算主要依据楼面地价和建筑面积确定。此处的建筑面积都是依据城市行政主管部门提出的规划意见书确定的。

需要补充说明的是:在土地具备上市出让之前,土地的收购储备都由地方政府设立的机构负责。纳入政府土地收购储备的土地,需要按照一级开发的模式,对地块进行土地发开工作,其中关于征地补偿费用估算和房屋征收补偿费用估算最重要问题的就是,对于被征收居民或农民的住房的建筑面积认定或对于被征收单位的经营用房或者厂房的建筑面积认定等,换句话说,所有涉及到的被征收建筑物的建筑面积认定和权属性质的认定,是征地和房屋征收工作中的重点和难点,房屋征收人和被征收人往往对此产生争议,需要专业的测绘机构和评估机构作为第三方给予认定和估算。

第三步:申请建设用地规划许可证,并申请规划设计条件阶段

开发商向城市规划管理部门提出申请,经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》,主要规定了用地性质、位置和界线。而且开发商还需持对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图和设计单位提供的控制性规划方案及其他材料,向城市规划管理部门提出申请,经审核后下达《规划意见书》,《规划意见书》主要规定了规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度。绿化率、建筑红线、建筑控制高度等详细指标。此处的总建筑面积指标是具有法规约束的,开发商不得随意更改规划的总建筑面积和其他规划条件。

第四步:申请建设工程规划许可证阶段

开发商需持其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关用水、电、煤气、热力等协议,向城市规划管理部门提出申请,城市规划管理部门接此申请后,负责主持召开市政配合会等工作,最后签发《建设工程规划许可证》。

此阶段的工程施工图纸是开发商做预售或预租的重要依据,开发商委托有房产测绘资质的测绘机构依据工程施工图纸进行预售登记测绘,由测绘机构出具预测成果报告书后,房地产开发企业向建委市场处申请办理商品房预售许可证,取得之后房地产企业才可以开始预售或预租。

第五步:建筑工程招标阶段

当房地产开发商决定采用招标方式发包建筑工程时,不论是采取全程统包、分阶段发包、单项工程发包、分部工程发包或专业工程发包等何种发包形式,在确定总价合同或单价合同,以及包工包料中建筑材料的用量测算等很多情况,都需要应用项目的总建筑面积、单项工程的建筑面积、分部工程的建筑面积等其他建筑面积,这个阶段建筑面积的数据主要是依据工程施工图纸测算的。

第六步:开工申请及申请领取施工许可证阶段

建设单位在开工前,向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证,取得之后,建设单位就可以正式开工了。

第七步:项目的建设施工阶段

在项目进入建设施工阶段后,全部工程内容可以分解和归纳为单项工程或工序,包括土方工程、基础工程、钢结构制作与安装工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程等,每项工程建筑材料的用量、工程成本的测算以及工程工作量的测算等很多方面需要利用项目建筑面积这项技术指标。这个阶段各类建筑面积数据直接依据工程施工图纸测算。

第八步:项目的施工完成后,需做规划验收和竣工验收

建设工程竣工后,建设单位应当向城市规划管理部门申报规划验收,验收的主要内容包括:(1)建筑物的位置及功能、层数、建筑规模、高度、立面;(2)附属用房、绿化、道路等各类配套工程的实施情况;(3)应当拆除的原有房屋及施工用房等临时建筑的拆除情况等。因此建筑物的总建筑面积以及其他配套设施的建筑面积都是规划管理部门进行规划验收时严格考查的内容。规划管理部门考查的建筑物的总建筑面积以及其他配套设施的建筑面积需委托有测绘资质的专业测绘单位到项目所在地依据项目建成后的现状进行建筑物的现状测量,并出具测绘成果报告书来认定准确有效的项目各类建筑面积。然后对比项目规划条件下的各类建筑面积指标与项目竣工后实际建设的各类建筑面积指标的差异,验收要求这个差异必须限定在一定范围之内,超出限定范围的项目需要向规划管理部门说明加建或者少建部分的原因,并重新申请建筑规划许可证或其他手续。

依据《建筑法》、《合同法》等法律规定建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用,这是国家强制性规定。目前我国的房屋通过验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》,它是建设(开发商)、设计、施工、监理、公安消防、环保等有关建设行政机关各方,就完工的建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所作的验收报告。

第九步:申请办理房屋的初始产权登记、转移登记等房屋权利人所有的权利活动

房地产开发企业只有在建设项目取得《建筑工程竣工备案表》之后,才可以委托有房产测绘资质的专业测绘机构对新建项目的现状做初始产权登记测绘,取得测绘成果后,持相关资料到房屋权属登记部门,申请办理房屋所有证书。依据《物权法》和《房屋登记办法》等文件规定,开发企业只有拥有该房屋的所有权之后才能进行产权转移登记,房屋产权清晰,有力地规范了商品房交易市场秩序,维护权利人的合法权益。通过初始登记,商品房的交易都在有证的情况下进行,透明度高、安全性强。属于业主的共有公用部位也进行了初始登记,并随时可供权利人查阅,有效的保护了开发企业与购房人及全体业主的合法权益。

这个阶段涉及的房屋总建筑面积、成套房屋的建筑面积、共有公用建筑面积等其他建筑面积都是有测绘资质的测绘单位认定的,该数据是可靠的、准确的、合法的、有效的,也是最具有法律效力的。

折叠 编辑本段 测量认定

房屋建筑面积的认定是由专门从事测绘活动并具有测绘资质的测绘单位来测量认定,只有具有相应测绘资质的测绘单位出具的测绘成果才能被认定为合法的、有效的房屋建筑面积。国家对从事测绘活动的单位实行测绘资质管理制度,同时国家对测绘成果实行汇交验收制度。测绘单位的产权登记测绘成果是房屋权属登记部门唯一认可的房屋测绘成果数据,包括房屋总的建筑面积、成套房屋的建筑面积、成套房屋的套内建筑面积和分摊的公用建筑面积等测绘数据成果,也是权属登记中心颁发房屋权属登记证书的重要合法依据。

人们在实际生活中或工作中因各种原因需要对某些房屋建筑面积进行认定时,就可以委托一家专业测绘机构对房屋建筑面积进行合法认定,并要求测绘单位出具测绘成果,此测绘成果就可以作为该房屋建筑面积的客观的合法认定。

折叠 编辑本段 正确使用

1、买房子是我们生活中的一件大事,住宅类房地产市场上,买卖交易的房屋的计价方式主要有两类,一是以房屋的建筑面积为单价;二是以房屋的套内建筑面积为单价。

2、商品房市场上有期房和现房两大类。我们买期房签订的商品房买卖合同中的建筑面积是以有房地产测绘资质的测绘单位提供的房屋测绘技术报告书为依据,包括套内建筑面积、分摊面积、阳台面积等,也称为预售面积。测绘单位的预售面积是依据建筑设计单位的施工图进行面积测算。而现房是在房屋竣工验收后,依据实际建设的状况进行的房屋面积测算。

3、售面积和实测面积本质的区别在于计算房屋面积的数据采集来源不同,前者根据规划施工图的设计状况进行计算,其面积用于签定商品房买卖合同,后者根据房屋实地情况进行测算,测算结果用于房屋权属登记。在实际工作中我们发现预售面积和实测面积有的发生了较大的差别,多数情况是在商品房建设过程中房屋设计进行了变更,如户室大小、阳台范围和共有共用面积作了调整;也有个别面积测算单位在测算面积时发生差错等。

因此如果购房人发现自己购买期房的建筑面积和交房时的建筑面积差异较大时,要向开发企业或者第三方测绘单位咨询面积差距的原因。切实保障自己利益。

4、根据《房屋登记办法》(建设部令第168号)等有关规定,房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。可在具体实践中,的确存在不少人买了房没有证。导致购房者买房不办证的原因较复杂,有些买房者买到理想的房子后,重点考虑的是如何装修、如何确保顺利入住的问题,对于办理房屋产权证不上心;有些买房者比较在意契税、公共维修基金等费用,想节省费用不打算办证。不管是什么原因,买房人即使签了合同,交了房款,办理了入住手续,但从法律意义上讲,房子还不完全属于买房者所有,因此尽早取得《房屋所有权证》,明确享有权益部分的建筑面积部位和数量,才能更好的保护自己的合法权益。

一、任务和目的

房产测量是房地产管理工作的重要基础。准确完整的房产测绘成果是审产、确定产权面积、保障产权人合法权益的主要依据。其任务就是采用科学的测绘技术、方法和手段,获取国家和有关产权部门所需的房屋有关信息和资料,为国民经济建设、城镇建设、房地产企业开发、房屋拆迁、房产交易、征收税费、为住房制度改革等工作提供可靠的数据和资料。

目的是测定、调查房屋的权属、位置、数量、用途以及利用状况,为房产管理部门提供所需要的房产分丘平面图、房产分层分户平面图,以及相关的图、表、册和房屋面积数据等。

二、房产面积测算内容

1、房屋的建筑面积:是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、走廊、地下室、门斗、门厅、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

2、套内建筑面积:是指套与套、套与共有建筑之间,以及外墙(包括山墙)的墙体中心线以内的实际面积再加上阳台的建筑面积的总和。

3、房屋的产权面积:是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

4、房屋的共有建筑面积:是指各产权主共同拥有或共同使用的建筑面积。

5、面积测算要求

(1)严格按《房产测量规范》GB/T17986:1、2-2000执行;

三、共有建筑面积的分摊

1、共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、通风井、楼梯间、垃圾道、变电室、泵房、设备间、公共门厅、过道、走廊、地下室、值班警卫室、电梯机房等以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

2、共有共用面积的处理原则:权属各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行;无权属分割文件或协议的可按相关各方房屋的建筑面积的大小按照比例进行分摊。商住楼或多功能综合楼的共有共用面积分摊应按各功能区的实际情况进行多层次分摊。

四、阁楼的建筑面积计算

阁楼有规划、按层高2.20m以上(含2.20m)部分计算建筑面积。

五、面积误差允许范围

房屋销售面积与产权面积误差应在±3%以内(含3%)。[4]

参考资料

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