2018-06-19 16:06:49

不动产登记

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不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度,是指经权利人利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段,不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。

《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日落地实施。

2016年1月21日, 中国国土资源部日前公布《不动产登记暂行条例实施细则》,对集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权利的登记都做出了更为细致的规定。 2017年4月,国土部办公厅印发压缩不动产登记时间实施方案,要求各地在确保登记资料移交到位、人员划转到位的基础上,进一步简化登记流程,提高登记效率,分类压缩不动产登记办理时限。

2018年6月,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,不动产登记体系进入到全面运行阶段。

基本信息

  • 中文名

    不动产登记

  • 指导

    国土资源部负责指导监督

  • 申请

    经权利人或利害关系人

  • 出台

    2014年6月底前出台登记条例

  • 正式施行

    2015年3月1日

  • 别名

    不动产统一登记

  • 对象

    不动产物权

  • 类型

    物权制度

折叠 编辑本段 定义性质

不动产登记房地产是重要的不动产房地产是重要的不动产物权法中的重要制度,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段,不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。[8][1]

目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式。

折叠 权利

(1)所有权

(2)地上权

(3)永佃权

(4)地役权

(5)先取特权;

(6)质权

(7)抵押权

(8)租赁权;

(9)采石权。

折叠 概念

不动产登记不动产登记

不动产登记又称为不动产物权登记,是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。

1.登记是依当事人申请的行为。

2.登记是国家专职部门的活动。

3.登记内容为不动产物权及其变动事项。

4.登记事项须记载于不动产登记簿

折叠 性质

不动产登记的性质,是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质,大致有三种学说:

(1)公法行为说。

(2)证明行为说。

(3)司法行为说。不动产登记并非登记机关的行政管理行为,其本质应为产生司法效果的事实行为。[2]

折叠 编辑本段 登记范围

1、住宅房产。住宅是人们居住的房屋,和我们的生活息息相关。房产作为不动产登记国家可以了解人们的居不动产登记不动产登记住条件、生活水平等信息,对国家保障民生起到引导作用。

2、商业房产。就是不是用来居住的房产,包括工业厂房、门市、用来出租的房屋,这些房产国家会适当收税的。

3、土地。我国的土地所有权为国家所有,但是土地的使用权、开发权、集体土地所有权、承包经营权、等等都应该登记的。包括山林、草原、沙滩、矿山、牧场等。

4、海域使用权。海域开发、养殖等使用权需要登记。

5、探矿权和采矿权。探矿权和采矿权以非实物形式成为不动产登记的对象。

折叠 编辑本段 登记程序

登记申请。尚未登记的和继承、遗赠、产权发生改变的不动产由当事人到不动产登记机构办公场所提出登记申请。

提交材料。包括当事人的身份证明、不动产的产权和来源证明等。

受理。登记机构接到申请以后要对产权资料进行核实,而且对于房地产、土地附着物等进行实地查看核实无误以后登记。

折叠 编辑本段 模式考察

折叠 契据登记

契据登记制度,也称形式主义登记,是指不动产物权的变动,经当事人订立契约即发生效力,但非经登记,不得对抗第三人

契据登记制度具有以下法律特征:

(1)登记为物权变动的对抗要件。

(2)登记与否不予强制。

(3)登记实行形式审查主义。

(4)登记无公信力。

(5)登记簿采人的编成主义。

(6)登记不动产物权变动状态,即不仅登记不动产物权的现实状态,而且登记物权变动事项。

折叠 权利登记

权利登记制度,又称实质主义登记,是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创,并为瑞士、奥地利匈牙利等国以及中国台湾地区所采用。

权利登记制度具有以下法律特征:

(1)登记为物权变动的生效要件。

(2)登记采实质审查主义。

(3)登记具有公信力。

(4)登记采用强制主义。

(5)登记簿采物的编成主义。

(6)登记以不动产权利的静态为主。

折叠 托伦斯登记

不动产登记不动产登记

托伦斯登记制度,又称权利交付主义登记,是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。

托伦斯登记制度具有如下法律特征:

(1)登记不实行全面的强制主义。

(2)登记采实质审查主义。

(3)登记具有公信力。

(4)交付权利证书。

(5)登记土地上的权利负担。

(6)设置赔偿基金。

折叠 评价分析

上述三种不动产登记模式各具特色。无论是权利登记制、契据登记制还是托伦斯登记制,均与其本国的政治经济文化历史传统等因素紧密结合,并通过各自的内部调整,基本上达到自我体系的完善。如果脱离一国的具体国情,将很难判断孰优孰劣。

折叠 编辑本段 历史演变

折叠 中国古代

中国以土地为中心的登记制度源远流长,从一开始就与土不动产登记不动产登记地税赋息息相关。据学者考证,中国古代以土地交易为中心形成的登记制度,肇始于周朝中后期。唐代以后,中国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府,进行书面申报和登记,才能发生效力。否则,不仅交易无效,而且还要受到严厉的制裁。

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出,它主要是伴随土地税赋制度而存在的,乃税赋制度的衍生物,其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用,并不能作确权证书。

更为重要的是,地契资料由官府掌握,且对外保密,普通百姓不能查询相关资料,与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因此严格地说,中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。

折叠 建立发展

就中国不动产登记制度的形成与发展过程来说,中国在民国时期继受西方法制,已经正式建立了不动产登记制度,然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期,我们也曾建立起了不动产登记制度,但随着社会主义改造的完成,中国在经济体制方面实行全面的公有制,登记制度失去了存在的基础,使该制度在中国一度中断30多年,改革开放以后,特别是《土地管理法》颁布以后才逐渐恢复和发展。因此可以说,登记制度在中国虽然有着悠久历史,但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚,且一开始就服务于不动产行政管理的目的,带有浓厚的行政色彩,使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。

折叠 制度完善

1.中国不动产登记制度的缺陷评析

从中国不动产登记制度的建立与发展来看,中国的登记制度存在诸多缺陷,主要表现在以下方面。

(1)未能形成统一的不动产登记管理体制。

(2)不动产登记的法律效力不明确。

(3)不动产登记的种类不健全。

(4)登记机关的责任赔偿制度阙如。

2.完善中国不动产登记制度的建议

关于如何完善中国的不动产登记制度,学者们见仁见智,针对登记制度的诸多弊端从不同角度提出了很好的建议,归纳起来主要有以下几个方面。

(1)建立统一的不动产登记管理体制。

(2)明确不动产登记的法律效力。

(3)健全不动产登记类型。

(4)建立登记机关的责任赔偿制度。

3.中国统一不动产登记制度的构建

不动产登记 世界摄像摄影网供图

2007年3月16日,十届全国人大第五次会议通过了物权法,该法设专节规定了不动产登记制度。它在总结中国不动产登记实践经验的基础上,借鉴西方国家先进立法经验,对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定,确立了中国不动产登记的基本结构,为将来不动产登记法的制定,提供了整体架构和思路,标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。

(1)确立了统一的不动产登记制度。

(2)明确了不动产登记的效力。

(3)规定了不动产登记程序。

(4)健全了不动产登记类型。

(5)规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任 。[3]

折叠 编辑本段 登记效力

折叠 公示力

所谓公示,是指物权在变动时,必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全。

折叠 形成力

登记的形成力,又称物权变动的根据效力,是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力。

折叠 推定力

登记的推定力又称权利正确性推定效力,是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。

折叠 公信力

登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人,如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵,对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说,不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利,并赋予其公信力,基于登记的公信力,即使登记错误或遗漏,因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人,其所得利益仍将受到法律的保护。

折叠 编辑本段 特殊类型

折叠 更正登记

不动产登记不动产登记更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态,对既存登记内容的一部进行订正补充而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径,保护真正权利人的权利,维护秩序安定与交易安全。

根据物权法的规定,更正登记应具备如下构成要件:

(1)不动产登记事项记载错误。

(2)须权利人或利害关系人申请。

(3)须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。

折叠 异议登记

异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力,从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益,它是为更正登记所设置的临时保全措施。

根据物权法的规定,异议登记应具备如下要件:

(1)不动产登记事项被认为错误。

(2)登记权利人不同意更正或登记机关不予更正。

(3)须权利人或利害关系人向不动产登记机关申请。

异议登记并非不动产物权变动的登记,而只是一种对登记事项存在异议而将异议记载于登记簿的制度。但是该制度具有阻却登记公信力的作用,其效力主要有如下几项:(1)权利保全效力。(2)风险警示效力。

折叠 回复登记

回复登记,是指与实体权利关系一致的登记,因不当原因而从登记簿上消灭,对消灭的登记予以回复,以保持原有登记的效力。回复登记氛围灭失回复登记和涂销回复登记。灭失回复登记是指登记薄的全部或一部因地震,水不动产登记不动产登记灾等原因发生物理上的灭失,而予以回复的登记。灭失回复登记是对灭失的登记的一种回复保存行为,不设计新的权利义务的变动,权利顺位而不发生变动,涂销回复登记是指因登记的全部或一部被不合法涂销,而使登记回复到涂销前的状态而为的一种记载。涂销回复登记,是对错误登记的矫正,也未有新的权利关系的变动,其顺位依被涂销的登记为准,但因登记的公信力,在回复登记以前,得有第三人善意取得的保护。

折叠 预告登记

预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时,法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。不动产预告登记最早为德国中世纪民法所创,《德国民法典》加以继承,并为瑞士、日本民法和中国台湾地区“民法”所继受。

因预告登记要发生物权的排他效力,故根据物权公示原则,预告登记必须具备如下要件:

(1)经预告登记的不动产物权变动的事项,须是可以本登记的事项。预告登记是为本登记作准备的,它只是一种请求权的保全,本身不具有独立的效力,只有在进行本登记后,才能发生当事人所期待的物权效果。

(2)须不动产权利人同意或有法院的假处分命令。

预告登记作成后即具有如下法律效力:

(1)权利保全效力。

(2)顺位保全效力。

(3)破产保护效力。

折叠 编辑本段 职责法责

折叠 机关职责

不动产登记不动产登记登记机关的职责是指登记机关在进行不动产登记时依法享有的职权与应履行的义务。关于不动产登记机构的职责,不同国家或地区的立法有不同的规定。德国法律规定不动产登记机关除有审查当事人的申请材料是否齐备的权利之外,对当事人申请登记的内容只有消极的登记义务。

中国物权法既没有去试图界定什么是实质审查,什么是形式审查,更没有去回答物权法要求不动产登记机构去进行实质审查还是形式审查,而是在听取各方面意见的基础上,针对中国不动产登记的实际情况,对不动产机关应当履行的职责作出原则性规定。该法第12条规定:“登记机构应当履行下列职责:

(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;

(二)就有关登记事项询问当事人;

(三)如实、及时登记有关事项;

(四)法律、行政法规规定的其他职责。

具体来说,物权法要求中国的登记机构在进行不动产登记时应当履行下列职责:

1.查验申请人提供的必要材料。

2.询问申请人有关登记事项。

3. 如实、及时进行登记。

4.法律法规规定的其他职责。

为保证登记机关更好地履行登记职责,物权法在规定登记机构应当履行的职责的基础上,又对其禁止从事的行为作出明确规定。

折叠 法律责任

1.登记机关法律责任概述。登记机关的法律责任,是指登记机关因登记错误给当事人造成损失而依法应当承担的民事赔偿责任。

2.登记机关赔偿责任的归责原则。侵权行为的归责原则,就是指归责的一般规则,是据以确定行为人承担民事责任的根据和标准,也是贯穿于侵权行为法之中,对各个侵权行为规则起着统帅作用的立法指导方针。

3.登记机关赔偿责任的构成要件。根据无过错责任的归责原则,中国不动产登记机关承担赔偿责任须具备以下要件:

(1)存在登记错误。所谓登记错误是指除了登记申请人弄虚作假,登记机关尽到了审查职责之外的情况,都属于登记错误。

(2)存在损害事实。所谓损害事实是指因一定的行为或事件使某人受侵权法保护的权利和利益遭受某种不利益的影响。损害事实的存在是侵权赔偿责任构成的前提,“无损害即无赔偿”。

(3)损害事实与登记错误之间有因果关系。

4.登记机关赔偿范围及其追偿。登记机关赔偿责任的范围应根据当事人因登记错误造成的实际损失来确定,包括主权利受损害的赔偿、利息及当事人或利害关系人主张权利的费用,如申请更正登记、异议登记的费用,进行诉讼的费用,等等。

折叠 编辑本段 制度发展

不动产登记不动产登记2007年3月16日,十届全国人大第五次会议通过了物权法,该法设专节规定了不动产登记制度。它在总结中国不动产登记实践经验的基础上,借鉴西方国家先进立法经验,对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定,确立了中国不动产登记的基本结构,为将来不动产登记法的制定,提供了整体架构和思路,标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。

2013年3月28日,国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知。其中,2013年需要完成包括减少和下放一批投资审批事项、完善宏观调控体系、维护法制统一、政令畅通等在内的共29项任务;2014年需要完成包括出台并实施不动产统一登记制度在内的共28项任务。

2014年中国出台不动产统一登记条例,为全面开展不动产统一登记提供法规依据。国土资源部及有关部门将建立统一登记信息平台,制定统一登记簿证。逐步以全国土地登记信息动态监管查询系统为基础,整合推进不动产统一登记信息管理基础平台和查询服务系统建设,推进信息共享。抓紧制定统一的登记簿和证书等登记文书,研究编制不动产产权产籍调查规程和相关标准。进一步加快农村地籍调查和农村土地确权登记颁证,完善确权政策,落实所有者和使用者的土地权益,与不动产统一登记做好衔接,同时积极推进农村土地产权制度改革,引导土地股份制改革。

2014年3月国土资源部提出:动产登记公开与否尊重公众意愿,对于不动产登记,不动产登记包括个人房产登记,登记的信息是否会向社会公开会尊重公众的意愿,不愿意公开就不公开,但登记后有利于保护个人产权。

折叠 编辑本段 法律条例

2013年3月26日,国务院办公厅发布《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》明确要求:2014年6月底前出台不动产登记条例。

2014年中国官方推进不动产统一登记工作的进程明显加速。3月,不动产登记工作第一次部际联席会议召开;4月,国土部成立不动产登记工作领导小组;5月,不动产登记局正式挂牌;6月16日,不动产登记信息平台研究设计启动。

国土资源部2014年5月14日审议并通过《国土资源部2014年立法工作计划(草案)》,其中明确要求力争在2014年6月底前将《不动产登记条例(送审稿)》报出。

2014年12月22日,国务院总理李克强日前签发第656号国务院令,公布《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》),自2015年3月1日起施行。《条例》明确,为方便群众申请登记,对申请材料不齐全或者不符合法定形式,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容,否则视为受理。

2015年11月6日,北京市国土资源局、住房和城乡建设委员会联合发布了《关于整合本市不动产登记职责的通知》(以下简称《通知》),规定自2015年11月9日起,北京启用不动产登记簿证,即日起受理的不动产登记申请,将按照不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。房屋、林地等不动产登记职责统一交由市国土局承担,不动产的管理职责仍由原相关部门承担。之前受理的各类房屋登记、土地登记申请仍按原有工作程序颁发房屋、土地等权利证书。

居民原有的“老房本”依然有效,《通知》规定,启用不动产登记簿证后,原有登记机构依法颁发的房屋、土地等权利证书和制作的登记簿继续有效,并按照“不变不换”的原则,权利不变动,簿证不更换。[9]

折叠 编辑本段 登记条例

建立不动产统一登记制度、整合不动产登记职责,是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容,也是推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外的有效举措,对于保护权利人合法财产权,提高政府治理效率和水平,尤其是方便企业、方便群众,具有重要意义。国土资源部起草了《不动产登记条例(草案送审稿)》,报请国务院审议。国务院法制办公室在征求有关方面意见的基础上,会同国土资源部反复研究、修改,形成了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)。征求意见稿共6章30条

不动产登记暂行条例全文

折叠 第一章总则

第一条 为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。

第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,适用本条例。

第四条 国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条 下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)海域使用权;

(八)地役权;

(九)抵押权;

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

折叠 第二章不动产登记簿

第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项:

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

(四)其他相关事项。

第九条 不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有唯一、确定的纸质转化形式。

第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十一条 不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管,并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的,应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的,应当配备专门的存储设施,并采取信息网络安全防护措施。

第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

折叠 第三章登记程序

第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;

(六)申请更正登记或者异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

第十六条 申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:

(一)登记申请书;

(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;

(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

(五)与他人利害关系的说明材料;

(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:

(一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;

(二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;

(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。

第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:

(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条 属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。

第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。

第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

第二十二条 登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:

(一)违反法律、行政法规规定的;

(二)存在尚未解决的权属争议的;

(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

折叠 第四章登记信息共享与保护

第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。

第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。

第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

折叠 第五章法律责任

第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害,或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记,损毁、伪造不动产登记簿,擅自修改登记事项,或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予处分;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

折叠 第六章附则

第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的,以本条例规定为准。

折叠 编辑本段 制度效用

折叠 反腐

更多人从这一制度上读出了“反腐”“控房价”等效果。被网友一抓一个准的“房叔”“房姐”就证明了不动产统一登记制度打击贪腐的作用。在楼市调控方面,更赢得了掌声。

“房叔”“房姐”的出现表明了房产信息不公开、不透明的弊端,不动产统一登记和公开查询系统建立后,有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正当交易的问题,对于发现腐败活动,斩断利益输送会有很大作用。

折叠 征税

在健全了全国不动产统一登记制度之后,也就扫清了房产税开征的最大障碍,特别是对全国范围内多套住房拥有者的梯级征税变成可能。

折叠 拉低房价

SOHO中国董事长潘石屹在微博中表示:“这是好政策,如果今年实施,不动产登记不动产登记房价马上会跌。”他的观点得到许多网友的赞同和转发。

评论员王亚煌认为完善的统一登记制度能够让政府有关部门和群众更加了解房地产市场的真实情况,让这一市场的需求与总量数据更加清晰与公开。这将极大的促进房地产市场从卖方市场向买方市场、炒作市场向使用市场的转变。从房产税来看,统一登记制度可以对全国范围内多套住房拥有者的梯级征税变成可能。加重持有环节的经济成本,可以将投资者与炒作者踢出住房交易市场。

业内也有观点认为不动产统一登记不对供需关系产生影响,不会影响房价走势;但从间接角度讲,这意味着房产税征收技术条件的具备以及房产税实施的临近,必然在心理层面对房价产生影响。”

折叠 争议

房产税实施需要有一定的法律依据,不动产统一登记则是前提条件,是必须要走的第一步骤。房产税方面,今年(2013年)不排除房产税会陆续在全国多个城市试点。但最终房产税的真正推行还需要立法等一系列部门的共同推进,这个不会是一件一蹴而就的事情。

不论房产税还是不动产统一登记,对市场来说都是一个调控信号。传达的意思就是一方面希望市场能保持理性、平稳,另一方面也希望有多套住房的持有者可以出手现有房源、增加供给,保持房地产市场的稳定。  

现在的房地产市场供应增长依然比较缓慢,需求则非常旺盛,即使有一些人在出售手中的存量房,也并不会给市场造成过大压力,更不会有市场难以消化的情形出现。

而且在不动产登记方面,目前大部分人已经对自有房产进行了相关登记,那些一直没有办理房产证的房产持有者毕竟是少数。基于上述情况,同样可以判断不动产统一登记并不会对市场造成过大影响。

也有些老百姓会把“房产反腐”的期望寄托在不动产统一登记制度上,应该说确实会有一定的作用,实施后可能会有更多的“房叔”“房婶”被挖出来,但不动产统一登记的主要目的不是这个。“反腐”只是其中的衍生品,大方向还是物权法制的进一步完善。

《条例》的实施表明我国市场经济的基础设施建设又迈出了重要一步。中短期内,这项工作的重点将放在信息系统建设、法制建设,距离不动产统一登记还有较长的路要走,条例实施不会实质性影响到楼市供求。长远来看,不动产统一登记能够摸清房产“底数”,未来住房如何供应、住房政策、城市规划如何制定,就更加“靠谱”了,楼市也将告别过去无规律运行、人为干预过重,进入自身市场规律决定命运的正常时期。另外,住房作为老百姓最大宗财产,掌握了居民的财产情况,社会保障政策、税收政策的制定和执行,也就更加有章可循了。更为重要的是,不动产拥有者、交易双方的合法权益也就能够得到保障,不动产抵押、转让、证券化等新的衍生价值也就体现出来了。

折叠 编辑本段 登记部门

不动产登记重点 房产不动产登记重点 房产将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,理顺部门职责关系,减少办证环节,减轻群众负担。

建立不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享。

推动建立不动产登记信息依法公开查询系统,保证不动产交易安全。

中国有关部门将加快组建不动产登记局

实施以土地为核心的不动产统一登记制度,国土资源部将按中央部署,协调有关部门建立部际联席会议制度,加快组建不动产登记局,扎实开展不动产统一登记。

国土资源部副部长徐德明在2014年全国国土资源工作会上说,不动产统一登记是国土资源管理的一项新职能。建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度,是我国产权管理体制机制的重大改革,责任重大,任务艰巨。当前,统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台,要逐个落实到。重点是作好不动产统一登记的顶层设计,制度安排。

按照《国务院机构改革和职能转变方案》、国务院第31次常务会议等有关要求,首先落实好统一登记机构和统一登记依据,尽快协调有关部门,建立部际联席会议制度,加快组建不动产登记局,机构人员要到位,加强工作支撑。[4]

折叠 编辑本段 登记阻力

不动产登记是《物权法》的基础内容。早在2007年,《物权法》出台时就明确提出不动产实行统一登记制度,但6年过去,不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法等难题尚未根本解决。  

折叠 地方利益

除此之外,市场人士更多地认为,一些地方或部门不愿意主动配合是联网搁置的主要原因。中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政表示,统一登记会触及部分人的利益,都不希望将这一财产暴露,地方政府不配合、官员信息难公开、基础数据整理庞杂等因素均使这项工作寸步难行。

折叠 管理部门不一

中国目前不动产登记较为混乱,主要体现在负责登记管理的部门不统一,不动产登记机构存在“多头行政”的局面,不动产登记存在着碎片化现象,使得登记成为一个社会成本很高的复杂过程。

折叠 技术

技术上的瓶颈也阻碍了统一登记的顺利推进。虽然从技术上看,住房信息录入、联网并不困难,但实际上,由于各地技术标准、平台条件及人才素质不统一,在实际操作中还是会遇到很多困难。

折叠 编辑本段 实施情况

折叠 概况

2015年,中国启动不动产统一登记工作的省份至少已达到18个,这些地区包括天津河北内蒙古辽宁吉林黑龙江上海浙江江西山东湖北湖南海南四川云南陕西甘肃山西

其中,河北、黑龙江、山东、湖北、江西、山西等6省明确建立不动产登记联席会议制度,北京、辽宁、黑龙江、广东、四川等5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组,此外,湖南已决定在长沙浏阳市、常德澧县、怀化自治县先行开展相关试点。

折叠 进程

2014年4月,广东省国土资源厅成立不动产统一登记工作领导小组及办公室,全省不动产统一登记工作拉开了序幕。省国土资源厅相关负责人介绍,等国土部相关政策出台后,广东再制定实施细则,或将先在广州、深圳开始试点,再全省铺开。

中国不动产登记进入倒计时,从2014年开始,用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度,用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台,形成不动产统一登记体系。

2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度,2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。

《不动产登记暂行条例》已正式实施并在全国多个省市进行试点。它的出台不仅为不动产权利人的合法产权提供了保护,也对国土资源信息化提出了更高要求。基于位置服务的地理信息系统及其相关服务能够准确地整合各部门庞大且标准不一的信息数据,实现国土土地资源高效、统一的信息化管理,为不动产登记全面开展提供重要技术支持和实施基础。以MapGIS国土云为基础研发不动产登记信息管理平台,为精确办理不动产统一登记提供服务。

2016年1月13日,湖北枝江颁发首本不动产权证,今后,基于MapGIS建设的枝江不动产登记系统有保证了不动产统一登记发证。[10]同年5月11日,河南郑州颁发首本省会城市不动产权证,MapGIS建设的郑州不动产登记系统为河南省不动产登记的典型示范。[11]

折叠 实施原则

不动产登记流程不动产登记流程

在统一登记制度建立过程中,要保持工作的稳定和连续性,在机构尚未建立、职责和资料整合尚未完成的情况下,各部门仍按原有的工作模式正常开展日常登记工作,不影响百姓顺利办理产权证书。[5]

在实施统一登记后,新证书投入使用,原来已经颁发的各类证书继续有效,不会强制换证,而是逐步替换旧证书,确保不增加企业和群众负担。

2014年3月26日,不动产登记工作第一次部际联席会议明确,从2014年开始,通过基础制度建设逐步衔接过渡,统一规范实施,用3年时间全面建立不动产统一登记制度,用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。2014年要建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施统一登记制度。2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成,实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询。[6]

折叠 首批试点

武汉、西安、青岛、重庆、徐州、泸州、南宁、荆州等共15个城市。[7]

折叠 全国联网

2018年6月,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,不动产登记体系进入到全面运行阶段。

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