2016-08-08 14:10:12

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对于房地产的概念,应该从两个方面来理解:房地产既是一种客观存在的物质形态,同时也是一项法律权利

作为一种客观存在的物质形态,房地产是指房产地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

法律意义上的房地产本质是一种财产权利,这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利,如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

基本信息

  • 中文名称

    房地产

  • 外文名称

    real estate

  • 特点

    具有位置的固定性和不可移动性

  • 别称

    不动产

折叠 编辑本段 基本释义

拼音:房地产[fáng dì chǎn]

个人或团体保有所有权的房屋及地基。是房产和地产的总称

曹禺《日出》第二幕:“他还问我银行所有的房地产是不是已经都抵押出去了。[4]

折叠 编辑本段 基本概念

房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物,比如建筑物。房地产可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。[1]

人们从已经出台的房地产调控手段不难看出,中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略,说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。

从一定意义上讲,银行收紧房贷对抑制房价过快上涨会起到积极作用,进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费,抑制投资、投机性购房需求。购买房地产是一种重要的投资方式。香港房地产最为重视地产风水,天师后裔、风水大师张金华表示:福地福人居,天人合一,人地相融,适配者即福。

折叠 编辑本段 特点

房地产由于其自己的特点,即位置的固定性和不可移动性,一般也被称为不动产(real property,也写作realty),与之相对应的是私产,即动产(personal property,也被称作chattel或者personalty)。在技术层面上,一些人试图将房地产与土地和设备等其他不动产相分离,同时将房地产所有权与房地产本身相分离。在不动产(immovable property)归于民法权限下的同时,普通法中使用的是房地产(real estate)和不动产(real property)来这类权利。[2]

虽然在英语中用real estate表示不动产,但是不动产与真实(real)的概念并没有关系(也就是说,法律并没有认定不动产比个人动产来得更真实)。这个词起源于君主制下的领土世袭原则,在那时所有的土地都是国王的财产。所以不动产最原始的意思是王室领土(royal estate) 。real来自于法语中royale,是由使用法语的诺曼人在征服英格兰时将这个词带入英语的。

近年来,很多经济学家都认识到有效的不动产法律的缺位将使得在发展中国家的投资面临很大的障碍。无论一个国家是贫穷还是富足,土地和依存土地的房产都是社会财富的一个重要组成部分。在大多数发达经济体中,个人和小型公司用来购买或开发土地和建筑物的资金主要来源于银行抵押贷款,也就是用不动产的价值来开发其本身。银行大多非常乐于以比较低的利率发放这样的贷款,因为一旦借款人无法清偿贷款,银行可以取消借款人的抵押物赎回权,然后请求法庭将土地所有权转移给银行并将土地出售以拿回属于他们的钱。然而许多发展中国家并没有对抵押物赎回的有效法律保障,所以抵押贷款在那里要么没有开展,要么只有特定的社会阶层才能使用。

折叠 编辑本段 房地产发展

1998 年以来,在发展型产业政策的作用下,尤其是市场化的经济意识形态及一系列旨在促进房地产业市场化发展的制度机制的影响下,中国房地产业的发展进入了快速市场化的通道,因而,作为这一过程的结果,中国房地产业自身的市场化水平也得到了极大的提升。

1998 年国家开始对住房制度实施彻底的货币化和市场化政策改革时,就已经明确了中国房地产业发展的市场化与社会化方向。在这一政策导向的作用下,中国房地产业在随后的发展中积极引入市场机制,逐步实现了在住房产品的建设与资源分配、住房信贷与金融、房地产治理或政策调控等多个方面的市场化发展。

正如有观点所认为的那样,2000 年以来,中国房地产市场迅速成长,房地产市场运行机制和运行规则日趋完善,房地产市场出现了高度繁荣的格局。土地市场交易日趋活跃,存量房地产市场全面开放,房地产租赁市场初具规模,房地产金融市场高速发展,房地产中介服务市场加速发展,房地产市场体系不断完善(高波,2009:12)。

中国房地产业的高度市场化首先表现为住房产品的开发与资源配置的市场化程度提升。1998 年住房制度市场化与社会化改革之后,人们已经从传统的计划福利的住房体制中走出来,开始走向市场化的住房体制。在这一制度变革下,积聚了多年的居民住房消费得到了极大释放。人们更容易通过市场交易的方式从市场获得商品化的住房产品。以人均住房面积为例,1997 年完全市场化的住房制度改革之前,全国人均住房面积为 17.8 平方米;而到了 2000 年彻底停止福利分房后,人均住房面积上升到了 20.3 平方米,比 1997 年增加了 2.5 平方米;到2010 年,这一数据更是超过了人均 30 平米,达到了人均 31.6 平方米。这一数据从侧面间接反映了 1998 年以来中国房地产业市场化水平提升所带来的好处。

折叠 编辑本段 数据显示

:1998 年以来中国房地产业市场化水平的提升还主要表现为日趋激烈的房地产市场竞争。相比于 1998 年之前由国家或国有房地产企业垄断的市场格局,1998年之后,中国房地产市场的竞争格局明显更加开放。1998 年住房制度市场化改革后,一大批体制外的房地产业企业获得了巨大成长,以民营房地产企业为主导的市场竞争格局已经形成;而且这种市场竞争形式不断向品牌与服务升级。根据中国房地产研究会、中国房地产业协会等联合发布的“2012 中国房地产品牌价值测评成果”,恒大和万科等民营房地产企业分别以品牌价值 248.64 亿元、247.95 亿元入围最具品牌价值企业的前三甲。按照中国房地产业协会副会长朱中一的观点,中国房地产市场已逐步进入品牌竞争的时代。

与民营房地产业崛起相应,房地产业的繁荣与市场化提升还极大地增加了房地产业对其他领域资本的吸引力。其中,近年来日渐凸显的“央企”进军房地产业的潮流,引起了人们的广泛关注。一些传统的房地产业领域之外的大型中央国企,如中国兵器装备集团、中国烟草公司、中粮集团等对于房地产业的渗透,使得房地产市场的竞争更加激烈,尤其是对于房地产开发土地的竞争。有观点显示,自 2009 年以来,在国家四万亿的经济刺激计划的背景下,以“央企”为首的国有企业在土地市场交易中大获全胜,房地产业呈现出明显的“国进民退”的态势。

2009 年上半年,各月成交总价排名前十位的地块中,有超过 60%的地块都被国资背景的企业买走。而据《21 世纪经济报道》发布的数据,目前国资委分管的 136家“央企”中,有超过七成的企业已经开始涉足房地产。在这些“央企”中,诸如保利、远洋、华润等是以房地产为主业,而辅业中包括房地产的“央企”则达到了 80 多家。2009 年产生的一系列地王中,“央企”几乎占据了绝大部分(金圣荣,2011:103)。由于“央企”凭借其在获取房地产土地资源上的垄断优势,影响到了土地和房地产市场的稳定健康发展。为调控居高不下的房地产价格, 2010 年 3 月,国资委召开新闻发布会,宣布 78 家“央企”限期退出房地产市场。

此外,从产业治理的角度而言,中国房地产业市场化水平的提升同样也体现在国家房地产调控手段的日益市场化。如前文所言,1998 年之后,中国房地产业进入到了高市场化的发展阶段,市场开始成为影响房地产业发展的核心机制。

作为房地产市场化的重要表现形式,国家对房地产业调控手段,逐渐表现出了明显的市场化特征。有研究指出,国家对房地产市场的调控包括直接调控和间接调控两种形式,其中间接调控主要是指政府作为房地产宏观调控的主体,通过调节各种经济变量,如投资、土地、消费、信贷规模、利率水平等,间接作用于企业或居民等其他市场主体的经济行为,来实现调控目标(黎显扬,2010)。本质上,这种间接调控措施并不违背市场作用的机制。总体上,这些市场化调控手段的运用,在 1998 年以来的历次重要的调控中都有较充分的体现。

折叠 编辑本段 数据统计

国家统计局网站10日消息,2013年1-8月份,全国房地产开发投资52120亿元,同比名义增长19.3%,增速比1-7月份回落1.2个百分点。其中,住宅投资35738亿元,增长19.2%,增速回落1个百分点,占房地产开发投资的比重为68.6%。

1-8月份,东部地区房地产开发投资29498亿元,同比增长17.4%,增速比1-7月份回落1.2个百分点;中部地区投资11116亿元,增长19.4%,增速回落1.6个百分点;西部地区投资11505亿元,增长24.3%,增速回落0.7个百分点。

1-8月份,房地产开发企业房屋施工面积585553万平方米,同比增长14.4%,增速比1-7月份回落1.8个百分点;其中,住宅施工面积429626万平方米,增长12.0%。房屋新开工面积127840万平方米,增长4.0%,增速回落4.4个百分点;其中,住宅新开工面积93713万平方米,增长3.3%。房屋竣工面积46650万平方米,增长4.6%,增速回落3.3个百分点;其中,住宅竣工面积36301万平方米,增长1.4%。

1-8月份,房地产开发企业土地购置面积21482万平方米,同比下降9.1%,降幅比1-7月份扩大7.7个百分点;土地成交价款5050亿元,增长5.2%,增速回落9.5个百分点。

商品房销售额45724亿元,增长34.4%,增速比1-7月份回落3.4个百分点;其中,住宅销售额增长35.7%,办公楼销售额增长41.9%,商业营业用房销售额增长19.8%。

1-8月份,东部地区商品房销售面积35848万平方米,同比增长26.8%,增速比1-7月份回落3.4个百分点;销售额28566亿元,增长37.7%,增速回落4.4个百分点。中部地区商品房销售面积17704万平方米,增长22.6%,增速回落2.3个百分点;销售额8568亿元,增长32.7%,增速回落2.4个百分点。西部地区商品房销售面积17290万平方米,增长17.5%,增速回落0.9个百分点;销售额8590亿元,增长26.1%,增速回落1.4个百分点。

8月末,商品房待售面积44355万平方米,比7月末增加82万平方米。其中,住宅待售面积增加40万平方米,办公楼待售面积减少49万平方米,商业营业用房待售面积增加109万平方米。

房地产开发企业到位资金情况方面,1-8月份,房地产开发企业到位资金76960亿元,同比增长28.9%,增速比1-7月份回落2.6个百分点。其中,国内贷款12883亿元,增长30.3%;利用外资344亿元,增长17.2%;自筹资金29216亿元,增长16.7%;其他资金34517亿元,增长40.9%。在其他资金中,定金及预收款21162亿元,增长38.1%;个人按揭贷款9102亿元,增长50.3%。

2014年4月全国房地房有20个大中城市价格下跌,表现出市场经济不振的预警。

折叠 特点

房地产投资有以下几个特点:

1、 位置的固定性和不可移动性。

2、 使用的长期性。

3、 影响因素多样性。

4、价值大量性。

5、 保值增值性。

6、 行业相关性。

折叠 经济权属

1、自物权:所有权

包括占有权、使用权、收益权、处分权

2、他物权

包括地役权抵押权、租赁权、典权

折叠 编辑本段 主要种类

由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成。对于土地和房屋可以按以下方法分类:

折叠 按土地用途

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为九类:

  • 居住用地
  • 公用设施用地(含商业用地等)
  • 工业用地
  • 仓储用地
  • 对外交通用地
  • 道路广场用地
  • 市政公用设施用地
  • 绿化用地
  • 特殊用地

折叠 按房屋用途

按照房屋的使用功能可以分成下列几类:

  • 居住用途的房屋
  • 工业用途的房屋
  • 商业用途的房屋
  • 文体娱乐设施
  • 政府和公用设施
  • 多功能建筑(综合楼宇,又叫城市综合体)

折叠 编辑本段 发展历程

自1999年中国房地产市场进入快车道,与房地产相关的产业也进入快速发展期,最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地,各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌;有些大中城市,房展会从最初的一年一度发展到春秋两季,再发展到四季联展;郑州的房展会最热时,一年期间,大大小小开了七八次。

全国三大城市著名的房展会:

折叠 北京房展会

北京房交会、北京春季展会等等

折叠 上海房展会

上海之春房展会、五一假日房展会、十一房展会等等

折叠 深圳交易会

深圳春季房地产交易会(春交会,五一期间)、深圳秋季房地产交易会(秋交会,十一期间)

折叠 编辑本段 房地产发展史

折叠 第一阶段

理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日,深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。1991年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

折叠 第二阶段

非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)

1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992 年后,房地产业急剧快速增长,月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面,在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后,房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

折叠 第三阶段

相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房成为新的消费热点。1998以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,房地产投资进入平稳快速发展时期,房地产业成为经济的支柱产业之一。

折叠 第四阶段

价格持续上扬,多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年,至今已经走过了30年历史。

折叠 编辑本段 发展趋势

(一)国家继续坚定调控房地产经济,对房地产市场进行干预

当前房地产调控的目标:一是促使房价稳定, 二是促进房地产市场长期稳定健康发展。 国家稳定房地产市场的决心坚定,在支持合理自住和改善性住房需求的同时, 将继续对自住性、 改善性、 享受性及投资投机性的需求采取差别化的信贷政策和税收政策, 继续严格地实施房屋限购措施。 房产税试点城市扩容趋势明显,限购进一步升级和扩围,限贷政策继续从紧, 这些都将为遏制房价的过快上涨。 “国五条”及其细则向外界传递了调控政策保持连续的强烈信号, 其中最受关注的是将对二手房按转让所得征收20%的税的细则, 这项政策将直接导致二手房出售成本大增。 细则一公布, 人们抢在地方细则出台之前抓紧过户, 二手房交易量激增,交易大厅门庭若市,挤满了前来过户的人群。 地方执行细则落实后, 则二手房业主出售意愿将骤降,改善型需求减少,部分买房人可能会暂缓购买计划, 因此短期看,新政出台后,二手房交易量将大幅下滑, 购房需求的目光短期会更多投向在转让环节有税收优势的商品房,但长期看,对新房市场同样有冲击, 因为很多改善型买家若不把手中的房子在二手房市场上卖掉, 就不会到一手市场买新房。 新政将使房价受到抑制, 商品房和二手房的需求和成交量都将萎缩。

(二)住房市场化与住房保障

房地产房地产

同步推进,形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的格局高端以中高档商品房为主,满足高收入群体改善性住房需求;中端以普通商品房为主,面向中等收入者;低端以经适房、廉租房为主,面向低收入家庭,房地产市场的主要压力来自于中低收入者。 今年保障房建设的目标是基本建成 470 万套、 新开工 630 万套。 保障房建设有助于增加住房供应,对房价有平抑的作用。 经济适用房通过免收土地出让金、减免配套费,降低了售价,确保中低收入家庭有房可买。 住房保障的方式和重点, 从为低收入者提供产权式的住房的 “以售为主”,转变为更加符合市场机制的 “租售并存”,保障的重点是解决居住问题而不是产权问题。

(三 )宏观 经济 企 稳 ,差别 化信贷将继续实施

中央经济工作会议确定了2013 年的经济政策方向, 今年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。去年央行几次下调存款准备金率和存贷款利率,表明银行进入信贷规模的放松通道,使得资金链有所好转,今年经济发展的主基调仍是稳中求进。内需增加和城镇化的推进继续推动着城市发展, 近期不少地方出现房价上涨,北京、上海等一线城市成交量持续放大,房价上涨,市场预期不明引起的恐慌性入市是一个重要的因素。本轮出台的“国五条”及细则强调了差别化信贷政策,要求对房价上涨过快城市,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。国家一方面发挥政策性房产金融的作用抑制住房投机和投资行为,另一方面为首次购房家庭贷款刚需获得优先保证,实施差别化信贷政策是抑制投机投资性购房需求的有力手段。

政策

长期以来中国经济高度依赖投资、出口,而目前外需不振,出口并没有找到好的出路。因此,中国经济如果要回升,短期内还是要依靠投资。

从增长的角度看,房地产作为下一轮的刺激点不可避免,关键是调整结构。要抑制投机性需求,保护刚性需求。要采取有效措施,积极引导和支持房地产企业调整产品结构,增加普通商品房供给,满足合理的自住性需求。作为调控的举措之一,要继续稳步推进保障性安居工程建设,尽快形成有效供给。

截至2013年5月底,上半年保障性住房已经开工470万套,基本建成260万套,相关工作正在平稳推进。各地区要积极拓宽筹资渠道,加快用地审批和供应,吸引多元投资主体参与建设,确保开工和建设任务顺利完成。

对于目前的保障房,还需要研究保障房如何才能成为刺激内需的手段,比如到底多少保障房的量是合适的,建在什么位置上是合适的。

折叠 编辑本段 发展数据

据《中国房地产行业月度市场监测分析报告》数据统计,从2013年1-3月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的19%,利用外资占比低于1%,自筹资金占38%,其他资金占43%。从3月单月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的15%,利用外资占比不到1%,自筹资金占35%,其他资金占49%。

相比2013年1-2月数据,其他资金累计占比较上一数据基数期增加3个百分点。

2013年3月份国房景气指数比上月回落0.36点,一季度,全国土地市场量跌价涨,后续商品房供应量堪忧;房地产投资增速明显回落,新开工面积再次负增长;商品房销售增幅出现下滑,价格增幅放缓。总体而言,潜在供应依然偏紧。2013年一季度多项指标回落,主要是前两月突增因素明显,从整体看,一季度市场依旧保持平稳走势,预计随着调控政策细则在各地的逐步落实,房地产行业将出现调整,市场销售在二季度会继续回落。

折叠 编辑本段 房产动态

房地产业搭上“振兴规划”末班车的消息刺激地产股全线上涨,不过收市后有报道称房地产纳入振兴规划愿望可能落空。但据各机构跟踪的数据显示,各大城市楼市成交量普遍上升,这无疑为房地产股的上涨增添了底气。

消息称,房地产可能搭上振兴规划末班车,其中最引人注目的是将取消“第二套房”的限制政策。这个政策曾被称为“压垮房价的最后一根稻草”。如果这个政策取消,对于释放改善型住房需求将会有较大助推作用。有业内人士表示,在国家大力刺激内需下,第二套房政策取消应该是水到渠成的事,不过应该不会助涨房价,房价的涨跌最终还是决定于经济基本面。昨天收市后,有报道又称,政府“可能不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中,原因是该行业的特殊性和敏感性”。

不过楼市的回暖无疑利好地产股。机构披露的上周房地产周报表明,除昆明和成都外,各主要城市成交环比上涨。其中,北京一手住宅成交量维持前周的升幅,保障性住房成交上涨趋势放缓;天津一手住宅成交增长26.74%;青岛成交量环比增长151.41%;上海住宅成交环比上升25.54%,南京商品住宅周成交环比上涨47.54%;杭州商品房预售环比上涨74.99%,深圳一手房成交环比上升32.65%;广州住宅成交环比上升34.86%;东莞住宅成交环比上涨19.01%。另外,武汉、长沙、西安、郑州、合肥、福州、厦门、温州、海口、长春环比也继续维持高幅度的增长趋势。天津、厦门和南京三地,周成交量还创下2008年以来新高。

华泰证券认为,经过年初至今的上涨,地产股估值水平迅速上升,重点上市公司动态估值水平已经走出低点,回到或接近15-20倍PE的历史中等水平。本行业仍处于有利政策环境中,成交有望进一步回暖,并且重点公司销售业绩出色,2009年实现市场份额上升也比较可能,因此维持行业“增持”评级。有专家指出,上周房地产成为资金撤出最多的行业,表明市场对这个行业的看法仍有分歧,而成交量和房价是否能够继续提升将是后市地产股走势重要的判断标准。

折叠 编辑本段 房地产业

(一) 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。

(二) 房地产业主要包括以下一些内容:

1、 国有土地使用权的出让,房地产的开发和再开发,如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;

2、 房地产经营,包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁抵押等活动;

3、 房地产中介服务,包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。

4、 房地产的调控和管理,即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场的宏观调控。

折叠 房地产

目前外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。

房地产(Real estate)

房地产是房产和地产的合称。又称不动产。房地产是一种不能移动,或移动后会引起性质、形状改变的财产。

房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。

土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资,这种投资要转化为一定量的物化劳动和活劳动,其本身必然具有商品属性。

折叠 地产交易形式

(1)一级市场。这是由国家垄断经营的市场,它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括:征用土地,办理产权转移手续;以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权;出租土地,定期收取地租等。

(2)二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。

外资进入房地产市场的主要渠道,包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

折叠 房产交易形式

(1)房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。

(2)房屋租赁。

(3)房产互换。

(4)房产抵押。

折叠 编辑本段 国外房市

折叠 美国房市

根据美国网上房地产公司的数据,美国房价出现了微弱地上扬,这是自2007年以来的首次上升。美国各大主流网站根据此报告认为全国房价已“探底”。虽然此次的增长仅有0.2%,但在经历了长达5年的持续下跌的情况,这样微软的增长也足够说明了下跌趋势已在改变了。

Zillow调查的167个市场几乎都出现了价格增长。

Zillow的高级经济专家Stan Humphries称:“过去四个月以来,房价和预计数据都呈现增长趋势,看来美国的房价已经探底了。 虽然就业市场恢复没有预期快,但房市回暖正在成形。这说明,房市拥有自我修复能力。”

Zillow的报告对比了在同一地区出售的住宅价格, 显示以季度为单位的增长更强劲——达2.1%, 这是自2005年以来最大的增长。 房价增幅最大的市场正是在房地产崩溃时期降幅最大的市场。譬如,凤凰城的房价一年的增长为12%。

其他专家则认为,美国房价全国范围内的总体上升是由某些市场的价格泡沫造成的。

“强大的需求,尤其是在加利福尼亚、亚利桑那和内华达州的房价短期内增幅相当快。 由于这些州许多房屋买卖都是现金交易, 美国现存的估价系统使得他们比其他州的房价上涨更快,”Cambell Surveys的研究主管、Housing Pulse分析师 Thomas Popik说道:“但是这种趋势增加了这些热门房产市场出现房价泡沫的可能性。”

随着房产抵押债主转向购买那些法拍房(foreclosure)的替代品,比如亏本销售房(short sale),法拍房的供应量已经稳步下降。 投资者们希望充分利用热门的租赁市场,因此必须分散到其他市场中去寻找更有利的交易。

投资公司Landsmith的CEO说: “我们进入凤凰城市场的速度太快了, 这些市场将会被炒热,我们转而看好东部市场,如密歇根州和佛罗里达州。”

Zillow指数在那些先前低迷的市场增幅最大,比如迈阿密、奥兰多和大部分加利福尼亚州地区,其他那些并未陷入低迷的市场的指数却还在下降,如圣路易斯州(一年下降4%)、芝加哥(一年下降5.8%)和费城(一年下降3.5%)。

房地产数据分析公司Radar Logic的CEO Michael Feder说:“那些通过分析现有结果而认为房价触底的人错的离谱。不仅不能根据现在即时的迹象妄下结论,普遍的的房产现状更是不容乐观。房地产仍然是个短板。”

Radar Logic也注意到了房价上涨,但是认为只是冬天温和的天气暂时增加了购房需求。这就意味着下半年的房价将会回落。就算没有天气的假说,他们也看到许多其他麻烦。

Radar Logic的报告指出:“在供应一方,高价会吸引金融机构出售更多法拍房,使得那些先前由于负资产无法出售住宅的家庭能够进入房产交易的市场。于是,可售房产的供应就会增加,从而将房价压低。而在需求一方,上升的房价可能会降低投资量。”

今天,美国的房地产市场大部分是由投资者驱动的,比例是1/4 到1/3。因为全国的房价是基于二手房有限供应的基础上,这供应又依赖于国家的大银行,这些都使得全国的房价上涨比以往更加不稳定。一手房的购买者理应占市场的40%,但是却只占了1/3。而成千上万可能搬家的购买者因为负资产或准负资产被困住宅中。

折叠 房产投资

全世界最聪明投资者,包括巴菲特一直关注房价,他们预期美国住宅市场将出现持续复苏。其他类型的房地产投资──包括拥有大型购物中心、公寓大楼,酒店,和医院产权的房地产投资信托基金(REITs)──也成为表现最好的投资品种。

对普通投资者而言,这一轮的反弹为其提供了一个机会,需要重新思考投资组合中应该有多少比重放在房地产投资品种上──抓住一个他们曾完全放弃的板块重获新生的契机,及时参与进去。

达夫菲尔普斯投资管理公司(Duff & Phelps Investment Management)的投资经理弗兰克·海格迪(Frank Haggerty)说,“经过近期我们看到的回暖后,人们很自然地会问,‘我是不是已经错过了跟进的机会,还是将来会有更大的复苏空间?’在我们看来,未来的空间还很大。”海格迪联合管理一个13亿美元的共同基金,投资于商业地产公司。

持这种乐观态度的人很普遍。美国独栋住宅的价格正在稳步回升,哈佛大学住房研究联合中心6月份的一份报告显示,2012年3月份独栋住宅的新增库存处于49年以来的最低水平。住房研究联合中心的董事总经理艾瑞克·贝尔斯基(Eric Belsky)说,低库存的好处在于:只要花不到六个月就能把现有库存全部卖光,而六个月的库存是衡量市场强劲还是疲软的传统意义上的分水岭。

当然,美国房价在此次经济衰退期间曾出现过的一些短期的复苏迹象。2009年中,标普-凯斯希勒20城市房价指数曾出现过为期一年的上涨,但随后又再度下跌。21世纪之初美国股市大跌以及房地产泡沫破裂的耶鲁大学教授罗伯特·希勒(Robert Shiller)说,还不能肯定美国的房价是否已经触底。

折叠 编辑本段 房产利润

不管房地产巨头承认与否,房地产是个暴利行业是不争的事实。那么,房地产的暴利来自于哪里呢?笔者从房地产巨头的“高谈阔论”中悟出了其获暴利的两条渠道和两大手段。

折叠 炒地皮

住房不能建在空中,必须要土地,而土地是有限资源,因此,谁拿到了有限的土地资源,就意味着谁掌控了房地产开发的主动权,更重要的是,土地资源的有限性又注定了它的巨大升值空间。笔者认为,这大概是上个月“地王”纪录频繁诞生的一个重要原因的目的:炒地皮,等待升值,从中赚取暴利。中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为,开发商的暴利关键不在于成本,“暴利”的一个重要来源是土地升值。他算了一笔账,假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的,到销售时,楼面价可能涨到了5000元,每平方米净增3000元利润。算出的这笔账很直观,既解释了开发商为何疯狂炒地的原因,也道明了房地产暴利的其一个渠道。

折叠 炒房价

房价高,则利润高,房价低,则利润低,立竿见影,吹糠见米,因此,炒房价从来就是开发商绝不放过的赚取暴利的“暴力”争夺。为了高房价,他们无所不用其极。新开发的待售楼盘,一夜之间全部挂上刺眼的“长明灯”,给潜在的购房者心里造成紧迫感,从而激发他们的购房欲望;开发商自导自演,雇请人连夜排队购房,造成房源紧张的虚假形势迷惑人;抛弃道德、良知和社会责任,赤膊上阵,鼓吹“离婚、同居、包二奶买房也是拉动内需”、“购房即爱国、救国”、“经适房扰乱了房地产秩序”,等等,不一而足,大肆炒作,百般为高房价鼓与呼,从而赚取暴利。

所谓两大手段,其一,空手套白狼。从每年的胡闰财富榜来看,近些年来,房地产行业产生的暴发户是最多的。笔者认为,房地产行业内之所以多产暴发户,其一个很重要的原因是,从房地产行业可以通过“空手套白狼”的手段“白手起家”。一些胆大的开发商从银行贷一大笔款子,再从政府拿地,转手出去就能大赚一笔,或直接开发住房,则赚得更多。还有的人借老百姓保命钱——社会基金等拿地和开发房地产,用公共资金赚取暴利,把公共资金置于房地产的开发风浪中。

其二,商业贿赂。近些年来,伴随随着房地产的兴起,与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。前不久,行贿的房地产商引爆湖北麻城政坛地震,牵连出一系列贪腐官员,包括麻城市委书记邓新生、副市长徐圣贤,市建设局局长夏桂松、副局长熊文俭,市房产局书记陶兴文等。房地产商为何要行贿地方官员?因为少许行贿花费能帮助他们从地方政府的“政策倾斜”中赚取暴利。比如让官员帮忙低价拿地,或通过改变土地性质拿低价地;其次是免交城市建设配套费;再次是缓征土地出让金等等;官员大笔一挥,就能赚个盆满钵盈,房地产哪有不乐意“出血”的?苏州市原副市长姜人杰为何能炼成亿万贪官?就是因为开发商利用姜手中的权力钻政策空子低价拿地,转手净赚一点九亿元!姜则一次受贿8250万元!

近些年,房地产开发商及其“砖家”为何如此牛?房价为何如此疯狂的飙车?因为他们认准了贪官始终会替其鸣锣开道。因此,无论是房地产的暴利渠道,还是暴利手段,根本原因是法制不健全,权力没有受到很好的约束,腐败扰乱了房地产开发市场,所以,要想降房价,不把可怕的权力关进笼子里,无异于白日做梦。

折叠 编辑本段 房产市场

房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅,也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以,住宅市场属于生活资料市场的一部分,非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品,因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。

房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件,并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制,及时实现房地产的价值和使用价值,可提高房地产业的经济效益,促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化,有利于改善居住条件,提高居民的居住水平。因此,房地产市场是房地产市场体系中最有代表性,也是最重要的部分,处于主体地位。

折叠 国内市场特点

1.房地产业区域发展很不平衡,区域分割明显。中国房地产业发展不平衡,一方面表现在东部沿海地区的发展大大快于中西部地区,另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产投资、交易占全国的一半以上。从空间分布上看,中国房地产业增长将以华东地区为主,未来房地产业的投资中心也将集中在东部五省市上面。

总的来说,中国东西部差距很大。这是与地区经济发展水平,以及地区经济体制改革的程度相适应的。房地产市场的区域发展的不平衡,也影响着全国房地产市场的发展,从而使房地产市场的发展处于一个较低的水平,或者说,处于一个较低的发展阶段。

2.房地产企业数量多,规模小。1995。1997年,中国房地产开发企业已由33 482个减少到21 286个。尽管如此,房地产企业规模仍然很小,1996年我国房地产企业平均每个公司总资产7 100万元,平均净资产只有1780万元。从所有制结构看,公有制房地产企业占据主导地位,虽然其比重处在下降趋势之中,其主导地位却十分稳固,从隶属关系看,绝大部分房地产企业都是市、县一级所有,乡镇一级的不少。从资质级别看,中低级别企业占主导地位,无级企业仍占很大比重。

3.房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业对外开放的步伐很快。从1992年以来,外资(主要是直接投资)已成为中国房地产业投资的重要力量。1995~1997年间,利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。1998年由于东南亚金融危机的影响,利用外资的比例下降到8.8%。这主要是因为中国房地产投资中外资主要来源于东南亚国家的原因所致。

折叠 市场泡沫

上世纪80年代至九十年代中后期,中国大陆的房地产市场已经跟不上快速前进的经济步伐。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度,开始推行住房分配货币化制度,这种制度自1986年开始在烟台进行试点,以提租发券、空转起步为特征。不久,唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。

然而由于八十年代末期的高强度通货膨胀(1988年通货膨胀率已达到18.5%),宏观经济全面调整导致银根紧缩,大量房地产企业失去了资金来源,产生了中国改革开放以来的第一个烂尾楼高潮。在这种情况下,住房分配改革与房地产市场的发展的必然是以沉寂告终。

上世纪90年代1992年邓小平南巡讲话以后国家对土地批租的审批权进行适当下放,南方的房地产开发出现了一整年的高速发展。但是这样的疯狂建筑高潮却导致了上游原材料的上涨,这种上涨也造成了新的高强度通货膨胀,并造就了第二个烂尾楼高潮。如海南省,广西北海等的烂尾楼大多出现在这一时期。

1994年,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施,住房公积金制度开始全面建立。之前这一来自新加坡的房地产分配制度只在上海进行试点。

到了1998年中央政府决定开始停止住房实物分配而改为货币化分配。停止福利分房后,新建住房原则上只售不租,同时全面推行住房公积金制度。当年中国建设银行发出了中国的第一份个人住房抵押贷款。

2000年以来进入本世纪,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。2001年房地产投资6245亿元,占全社会总投资36898亿元的16.9%,到2004年房地产投资升高到14480.75亿元,占社会总投资58620.28亿元的24.7%(2005年上半年房地产业投资6193亿元,总投资32895亿元,占比18。8%)。与此同时,政府也出台多项优惠政策,以期望房地产业成为新兴的支柱产业。使用的方法包括,退还个人所得税,降低交易契税,放宽银行贷款条件,加大房地产业扶持力度等等。在这种背景下,房价开始迅速窜升。这波房价波动中最为明显的例子就是中国最大的城市上海。

2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元,到2004年时均价已上升至6385元,涨幅达到92%。2001年,上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米,2003年这一数字达到16%。到2005年第一季度,有40%的住宅成交价格超过8000元/平方米, 而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方。

而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断向上:杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势,但也比上海更早遭遇到市场的反击;北京的房价涨幅也相当惊人,其中国大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出。房价的涨幅不但集中于中心城市,同时也蔓延到了一些二级城市。

国家研究机构的学者和大多数经济学者都认为此次中国大陆房地产泡沫堪比1991年以前的日本房地产于1997年之前的香港房地产。但是少数学者和大多数的房地产商人则坚持认为中国大陆房地产市场是不存在泡沫的,这只是长期计划体制以后的正常的上涨。但是在2003年6月中国人民银行发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后,国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相矛盾中继续前进,直到2005年年初达到顶峰。

2005年以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的。特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。该意见规定,“对2年内未开工的住房项目,要再次进行规划审查”,“对持有不足2年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”,“加强经济适用房建设”等等。此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显,大量消费者持币待购,对市场有很强的下降期望。截至条目编制时,上海的房价已经回稳,上涨趋势不再明显,成交亦开始萎缩。

折叠 市场问题

  1. 房地产资金来源结构单一,开发商自有资金比重低,房地产市场资金依赖度比较高。
  2. 圈地的可能性依然存在。
  3. 房价增长快,对民众的心理预期比较大,住房比重偏小,结构性矛盾依然突出。
  4. 住房社会保障的配套政策不健全,可操作性较差,门槛高、受益面窄。
  5. 房地产企业数量多、负债率高。
  6. 二手房房源没有释放,供给不足,市场需要规范。
  7. 房地产仲介诚信缺失。
  8. 拆迁安置补偿不合理,城市房屋拆迁纠纷不断。
  9. 观念有待于改变,发达地区租价比例为40%,法国为37%,英国为34%,新加坡为30%,美国28%,这种状况有利于人口的流动,对此适度的投资性购房具有积极的意义。​

所有这些问题的核心之一在于地方政府的“土地财政”,即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入。开发商赚取高额的利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价,高利润(有传言说有普遍的贪污腐败成本)就有了超出当地平均居民家庭年收入10倍20倍的房价。在这一利益链条的捆绑下中国大陆的高房价将延续。

折叠 编辑本段 相关条例

保证房地产开发的质量,途径很多,但认真贯彻ISO9000标准,推行质量认证,的确是一条必由之路。房地产开发企业在ISO9000贯标中必须紧抓以下五个环节。

一、在立项过程中,要服从城市的整体规划和区域规划,充分尊重规划部门的意见,对标书和合同要严格评审。

二、认真做好每一个项目的策划工作,从市场调研投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工,直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划,做到运筹帷幄,决胜千里;要按照策划的结果,编制质量计划,用以指导项目开发建设的实施,确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。

三、严格按ISO9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定,做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。

1、委托规划设计时,在审查资质的基础上,一般项目可采用议标的方法,重大项目可采用招标,甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外,一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑,还是联片开发,都应和周围的建筑及环境相协调,并体现出设计大师们高超的建筑艺术,美化城市,给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益,不顾社会效益

2、委托施工时,可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上,优先选用通过ISO9000认证的施工企业。

3、要对供货企业进行评价和选择,以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。

四、按ISO9001的要求,搞好施工过程的质量控制,保证工程质量。

开发企业在工程招标后,不能放任不管,而要严格监控。在做好施工前期准备后,应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证,都应该按ISO9000标准来要求他们。

1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包;

2、对每一个工程项目都必须编制质量计划,明确对施工过程控制的要求;

3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书,严格按规程操作;

4、使用合格的施工设备和检测器具,并保证施工安全;

5、对特殊过程必须严格控制,消除日后的事故隐患;

6、遵守法律、法规,不能给周边环境造成污染等等。

五、按照ISO9001的要求,对建材质量和工程质量进行严格控制。

1、对于该委托监理的工程,开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择,再委托监理;

2、在进货检验中,不允许紧急放行(来不及检验而先投入使用),最起码是钢材和水泥禁止紧急放行;

3、在过程检验中,不允许例外转序(来不及检验而进行下道工序施工)或必须经过严格审批 ;

4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时,不得进行最终检验(竣工验收)。

当然,房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做,本文不拟一一叙述。

对于房地产开发企业来说,除了贯彻ISO9001以外,还要贯彻执行ISO14001(环境管理国际标准)和OHSAS18001(职业安全卫生国际标准),这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能;才能使城市的立体环境(水、土壤、大气等)得到控制和改善,才能使人与自然和谐;也只有这样,才能赢得现代城市居民青睐,拓宽销路,为房地产开发企业带来效益,促进该领域的发展。

折叠 编辑本段 相关法规

  • 中华人民共和国建筑法
  • 中华人民共和国城市房地产管理法
  • 物业管理条例
  • 房屋登记办法
  • 商品房销售管理办法
  • 土地登记办法
  • 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007修订)
  • 国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知
  • 最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知
  • 最高人民法院民二庭庭长宋晓明在“物权法担保物权国际研讨会”上的讲话--物权法担保物权编实施中的几个重要问题
  • 国有土地上房屋征收与补偿条例
  • 城市房地产开发经营管理条例
  • 城市商品房预售管理办法
  • 城市房地产抵押管理办法
  • 商品房销售明码标价规定
  • 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
  • 最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释
  • 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
  • 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释
  • 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

折叠 编辑本段 相关术语

  • 曲线购房
  • 禁止群租
  • 公租房
  • 保障元年
  • 保证性住房

折叠 编辑本段 相关新闻

2011春季伊始,两会精神再度定调中国房地产大势。调控力度卓显政府稳定楼市之决心,保障房政策坚定推行让居者有其屋的梦想触手可及。无论市场如何变迁,作为中国经济的中流砥柱,商品房住宅市场在这跌宕起伏却又充满力量的开局中或将迎来全新起步。

国家统计局发布的数据显示,今年1-3月全国房地产开发投资同比增长34%,但增幅比1-2月下降1.1个百分点。由此可见开发商对后市谨慎,已经开始减少房地产投资规模。此外,开放商自筹资金的比重持续上升,截至一季度已达36.98%,这表明信贷环境依然不乐观。

  • 房地产投资增速下降

数据显示,1-3月,全国房地产开发投资8846亿元,同比增长34.1%,比1-2月份降低1.1个百分点,比去年同期降低1个百分点。预计,接下来数月,开发商的投资热情将会继续逐步降温。国家统计局新闻发言人盛来运指出,从一季度的情况来看,房地产调控的效果在继续显现,一是房地产的投资性需求得到了明显遏制,二是部分城市房地产价格过快上涨的势头得到了遏制,监测的70个大中城市房价数据显示,2月份这些城市中有7个城市的房地产价格数据环比是下降的,有35个城市的房价涨幅是回落的。

在投资规模下降的同时,3月份,全国房地产开发景气指数为102.98,比去年同期回落2.91个百分点。在严厉的调控之下,国房景气指标依然没有走出下行通道,预期下半年会触底,谷值将高于上一轮的谷值,明年才很有可能会步入上升通道。

  • 商品房销售面积回升

1-3月,全国房地产开发企业房屋新开工面积2.08亿平方米,同比增长23.4%,增幅较1-2月份下降4.5个百分点,较去年同期下降37.4个百分点。从月度情况来看,3月份全国房屋新开工面积为2.08亿平方米,同比上涨19.3%,环比1-2月份上涨8.8%。预计未来几个月,主要受1000万套保障房推动,房屋新开工面积将持续上涨;另外,去年开发企业购置土地规模较大,也会增加今年新开工量,当然受市场低迷的影响,也会出现部分企业缓开工的现象。

3月份,全国商品房销售面积9500万平方米,较1-2月份增长16.7%,比去年同期增长15.8%。预计二季度随着开发商推盘量的增加、促销范围的扩大,成交量将有所增长,三季度有可能会继续增长。

  • 房企资金状况仍然紧张

1-3月,房地产开发企业本年资金来源19268亿元,同比增长18.6%,增幅比1-2月份提高2.3个百分点,这是在同比增幅连续下降一年后的首次回升,但是增幅较去年同期仍大幅下降42.8个百分点,依然明显低于近十年历史均值。

开发企业资金来源的构成方面,今年前三个月国内贷款3837亿元,增长4.4%;利用外资144亿元,增长45.2%;自筹资金7126亿元,增长27.2%;其他资金8186亿元,增长18.7%。在其他资金中,定金及预收款4825亿元,增长28.7%;个人按揭贷款2076亿元,下降5.3%。

由此可见,外资正在快速进入中国的房地产开发业,最惨淡的属个人房贷业务,在商业银行放贷指标较少的情况下,出现了负增长。此外,企业,由1-2月份的34.37%上升为36.98%。这说明,信贷环境继续紧缩,开发商被迫更多的利用自有资金。

  • 房地产行业信任缺失

中国社会科学院今日发布的《社会心态蓝皮书》指出,2010年,对北京、上海、广州调查结果显示,三市市民总体社会信任属低度信任水平。其中,三地市民认为广告、房地产行业信任缺失,食品、药品行业信任危机严重。居民对政府机构的信任程度最高,对商业行业信任程度最低;上海和广州两市的社会信任状况略高于北京。

调查显示,虚假广告欺骗现象的严重程度得分为78.3分,属于“非常严重”范围;房地产开发和中介、食品行业、药品行业的严重程度得分分别为71.0分、65.4分、64.0分,均属“严重”范围。

三城市中,上海的社会总信任得分为65.7分,位居三城市之首;广州的社会信任得分为63.7分,居第2位;北京在本次调查中社会信任程度最低,得分为59.3分。

政府机构、公共媒体、公共事业单位或部门等有政府背景的行业/部门受信任程度较高,接近“中度信任”水平,商业行业最低,属“基本不信任”范围。

人际关系越亲密信任程度越高。其中,对家庭成员“高度信任”,对亲戚朋友接近“高度信任”,而对陌生人和网友则“高度不信任”。

上海、北京市民对社会欺骗现象严重程度的判断高于广州。调查显示,上海和北京市民认为社会欺骗行为较多,两地严重程度得分分别为67.5分和60.8分,属“严重”范围;广州市民认为社会欺骗现象的严重程度相对较低,其得分为51.0分。

在综合分析了三地市民社会信任度的基础上,蓝皮书提出了三条建议:

一是要开展社会诚信建设的社会行动。首先从提高公共服务水平,提高政府的公信力,防止公职人员的渎职行为,发挥公共媒体的引领作用。

二是加强商业监管,严惩假冒伪劣产品,提高行业诚信。特别是与老百姓生活息息相关的房地产、食品、药品行业,应采取各种措施,确保市场健康稳定发展。加大监管和查处力度,杜绝商业欺诈行为。特别是虚假广告和商场/超市促销欺骗行为,是今后监管和查处工作的重点。

三是通过大力发展民间社团组织,培植社会舆论力量,一方面可以通过社会组织,践行契约诚信原则,发展出“生人社会”的诚信行为规范,创造良好的人际信任环境;另一方面,通过社会力量的培育,抵制市场不诚信行为和参与对制度的完善,有效防止欺骗现象发生。

  • 商业市场淡市旺销有“隐情”

2011年8月深圳房地产商业市场呈现出“高低不一”的局面,地量批售,销量创新高。本月深圳终于迎来第26届世界大学生夏季运动会的举行,大运期间,整个楼市推售、营销活动骤然减少,大运会短期内转移了市民对楼市的关注。与此同时,楼市调控的乌云正在扩大蔓延,在7.11实行二手房按评估价征税后,政府又计划将二、三线城市纳入限购范围,再加上银行银根继续紧缩,贷款难度越来越大,投资门槛日益增加。住宅市场不景气,商业市场也受到波及。大运会、政策调控冲淡了房地产市场,全月只有1个商业项目取得预售,批售量0.13万㎡,比上月大幅减少97.84%。而成交量达3.19万㎡,创年内新高,环比增长76.50%,同时成交均价为26151元/㎡,环比下降31.78%,量升价跌主要受本月两个已备案但未销售的项目影响,由于备案量大、备案价格低,带动了全市成交量,同时拉低了成交均价。

“2014中国房地产基金高峰论坛”将于9月11日在上海举行。

折叠 编辑本段 最新消息

6月13日发布的2014年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力的研究报告显示,在百强排行榜中,甘肃有两个城市上榜,其中,兰州房地产开发投资吸引力列全国第83位,嘉峪关位居第54名。而在区域投资吸引力十强中,兰州和嘉峪关分列西北地区的第8位和第3位。[3]

该报告延续上年城市划分标准(近3年商品房销售额均值),将列入研究范围的290个地级以上城市细分为七个级别。其中,一线城市仅为北、上、广、深4城;1.5线城市包括重庆、南京等8个城市;二线城市包括西安、长沙等17个;2.5线城市包括南宁、唐山、东莞等24个;三线城市69个,其中就包括了兰州;3.5线城市79个;四线城市89个,多为中西部欠发达地级城市,经济水平低,房地产市场规模小,嘉峪关、庆阳、金昌、白银、张掖、平凉、武威、定西、天水、陇南就被列为四线城市。

折叠 编辑本段 地产开发程序

原则上是:建设用地规划许可证——国有土地使用权证——建设工程规划许可证——建筑工程施工许可证(又称建筑工程开工证)——商品房预售许可证

详情如下:

  • 一 、建设用地规划许可证和国有土地使用证

1.选址意见书(审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划)(30个工作日)

程序:

  • 企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书,报规划局用地处
  • 用地处转总工室审查
  • 报局业务会批准
  • 领取选址意见书

2.规划院实地测量,并处定位图,收取测量费

3.建设用地规划许可证(30个工作日)

(1)企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查

(2)主管局长、主管局市长批准

(3)打交费单,领取用地规划许可证

4.国有土地使用证(60个工作日)

(1)建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处

(2)土地评估

(3)土地局测量对现场测量,出定界图

(4)缴纳土地出让金和契税,领取国有土地使用证

  • 二、建设工程规划许可证

1. 市消防支队盖章(15个工作日)

(1) 持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批

(2) 核发消防设计审核意见书、建设工程规划许可证申请表盖章

2.人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续

3.房地产开发建设规模(30个工作日)

建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理

4.建设工程规划许可证(30个工作日)

(1)建设单位持申请报告、建设工程规划申请表(消防盖章)、土地征、用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处

(2)以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字

(3)打交费单交费,领取建设规划许可证、放验线通知单

5.放线报告(15个工作日)

持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。

  • 三、建设工程施工许可证(建委)

1. 报建(1个工作日)

提供资料:建设工程规划许可证、用地规划许可证、土地证、报建申请表4份、红线图、施工图、规划总平面图

2. 现场勘察(3个工作日)

3. 组织招标

4. 抗震审查

5. 施工合同审查

6. 交费,办理建设工程施工许可证(建设施工合同、勘察合同、设计合同、监理合同、报建申请表、工程预算书、中标通知书、交费发票

  • 四、商品房预售许可证(15个工作日)

申请单位持营业执照、资质证书、土地征、年度开发建设规模、建设工程规划许可证、红线图、施工合同、施工许可证、销控表、标准层平面图、物业管理内容、到市房管局预售科,十五日内核发

  • 五、配套工程

建设管线工程规划许可证(15个工作日):建设单位持申请报告、建设工程规划申请表、土地征、用地规划许可证、总平面图、管线报批图、市规划局管线工程处

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